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Cobrança de Condomínio: Como reduzir a taxa de inadimplência?
Quem vive em conjuntos habitacionais sabe que a cobrança de condomínio é uma das responsabilidades financeiras mais importantes envolvendo condôminos e gestores.
Ao optar por viver em um condomínio, os moradores ficam cientes da necessidade do pagamento conforme estipulado no contrato oferecido pela administração.
Para a administração, fica a responsabilidade de que todos os moradores façam o pagamento regularmente. Os gestores, no entanto, sabem que a inadimplência é um problema recorrente que precisa ser resolvido.
Neste artigo do blog uCondo, explicamos cada detalhe da cobrança de condomínio, com suas particularidades e segredos para manter a inadimplência próxima de zero.
Índice:
- O que é cobrança de condomínio?
- Como funciona a cobrança de condomínio?
- O que acontece com quem não paga condomínio?
- Como cobrar uma dívida de condomínio?
- Quem deve realizar as cobranças no condomínio?
- Qual o prazo para cobrança de condomínio atrasado?
- Como cobrar os inadimplentes de condomínio?
- Como reduzir a inadimplência no condomínio?
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O que é a cobrança de condomínio?
A cobrança de condomínio é uma forma de arrecadar dinheiro para manter o conjunto de imóveis e fornecer serviços comuns aos moradores, como limpeza e manutenção das áreas comuns, segurança e outros serviços.
Alguns fatores que podem afetar o valor da cobrança de condomínio incluem o tamanho do imóvel, a localização, a qualidade dos serviços oferecidos e a demanda pelo condomínio.
É importante ler e entender o contrato de condomínio antes de se mudar para um imóvel para saber quais são as responsabilidades e obrigações de cada parte em relação à cobrança de condomínio.
Quais as modalidades de cobrança de condomínio?
Existem duas formas de realizar a cobrança de condomínio: através de valor fixo ou de rateio dos custos.
Na primeira forma, com um valor fixo, a cobrança é simples: um valor é estipulado pelo síndico e aprovado pelos moradores através de assembleia geral ordinária.
Por exemplo: se a manutenção do condomínio custa, em média, R$ 50 mil e o prédio possui 50 apartamentos habitados, o valor deve ser de R$1.000 por unidade.
No segundo formato, através de rateio, o síndico faz um balanço mensal e realiza a cobrança aos condôminos na sequência.
Ex: O condomínio teve custo de R$100 mil no mês de novembro de 2022. Com os mesmos 50 moradores, o síndico comunica que o rateio será de R$2.000 por unidade.
Como deve ser a cobrança de condomínio?
A cobrança de condomínio geralmente é realizada mensalmente e os valores são determinados pelo síndico ou pela administradora do condomínio, levando em conta os custos dos serviços e outras despesas do condomínio.
A cobrança geralmente é feita diretamente aos proprietários dos imóveis, mas em alguns casos os inquilinos também podem ser responsáveis pelo pagamento.
É importante que os valores cobrados sejam utilizados de forma responsável e transparente para a manutenção e melhoria do prédio ou conjunto residencial.
Assista o vídeo abaixo e saiba mais sobre as cobranças:
O que acontece se não pagar dívida de condomínio?
De acordo com o artigo 1.336 do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Ao se tornar inadimplente, o condômino pode sofrer restrição de uso das áreas comuns, por exemplo.
De acordo com o Código Civil, a principal medida para condôminos inadimplentes é vetar o direito de voto em assembleia e a candidatura à síndico.
Conforme disposto no artigo 1.335 do Código Civil, são direitos do condômino:
“III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”
Lei da Inadimplência influencia na cobrança de condomínio?
A nova “Lei de Inadimplência em Condomínios”, como é popularmente conhecida, se refere ao novo Código de Processo Civil, atualizado em 2015.
A principal mudança da nova lei é a rapidez com que o síndico pode tomar providências na cobrança do condômino inadimplente.
Agora, a inadimplência pode resultar em ação judicial, que poderá determinar a penhora de bens do inadimplente. Assista o vídeo da uCondo e saiba mais:
Confira o trecho da Lei nº 13.105, que mostra o prazo e os detalhes da cobrança extrajudicial do condômino inadimplente:
“Art. 829. O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.
§ 1º Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado.
§ 2º A penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente.”
Leia também: A nova Lei da Inadimplência
Como é feita a cobrança do condomínio?
Existem diversas formas de realizar a cobrança de condomínios dos moradores de um prédio ou conjunto residencial. Algumas opções incluem:
- Cobrança mensal: neste caso, os moradores são cobrados mensalmente pelo valor do condomínio, geralmente através de boletos bancários ou débito automático em conta.
- Cobrança por empresa de administração: outra opção é contratar uma empresa de administração de condomínios para realizar a cobrança dos moradores. Neste caso, a empresa pode utilizar diversas formas de pagamento, como cartão de crédito, boletos, débito em conta, etc.
- Cobrança através de sistema de gestão de condomínios: existem diversos sistemas de gestão de condomínios que permitem aos moradores e administradores do prédio realizar a cobrança e o pagamento do condomínio de forma online.
Como fazer cobrança automática no condomínio?
Ao procurar um sistema de gestão condominial, o mais indicado é buscar por um aplicativo que traga uma forma inovadora de cobrança para combater a inadimplência.
Um bom exemplo é o aplicativo de gestão de condomínios uCondo, que oferece até mesmo o método de cobrança automatizada.
Através do aplicativo, você pode enviar boletos com registro de faturas no Banco Central (via aplicativo ou por e-mail) e receber a confirmação dos pagamentos através do mesmo sistema.
Outra possibilidade é realizar a cobrança apenas por boletos compensados e com taxas bem menores que as dos bancos convencionais. O pagamento das faturas cai diretamente na conta do banco do condomínio.
Sua gestão aplica desconto de pontualidade no pagamento das taxas? Com o uCondo você insere descontos nas cobranças, seja por valor fixo ou porcentagem.
Se o condomínio cobra taxas para reserva de áreas comuns, o sistema reconhece a reserva e cobra a taxa automaticamente na próxima fatura, evitando operações manuais.
Quem deve realizar as cobranças?
Sabemos que não são poucas as atribuições de um síndico no dia a dia. Desde a manutenção até a parte contábil, cabe ao síndico a manutenção da ordem no condomínio.
Além de todas as obrigações já conhecidas, o Código Civil determina que é dever do síndico cobrar as taxas condominiais dos moradores:
"Art. 1.348. Compete ao síndico: VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas."
Apesar de ser sua responsabilidade, o síndico não precisa realizar esse trabalho sozinho. Além da possibilidade de contratar uma administradora, o síndico pode contar com a ajuda dos aplicativos de gestão condominial, que podem otimizar esse processo.
Qual o prazo para cobrança de condomínio atrasado?
A taxa de inadimplência deve ser monitorada com frequência. Quanto mais você demora para realizar o controle e a cobrança, mais o condomínio demora para receber, o que pode afetar toda a parte financeira do condomínio.
Quando o morador atrasa o pagamento do condomínio, ele tem o prazo de 30 dias para quitar a sua dívida. A partir do segundo mês de atraso, o processo de cobrança poderá ter o intermédio de um advogado.
Para que a inadimplência gere uma ação judicial, os condomínios geralmente optam por esperar três meses (ou cotas vencidas).
Como cobrar inadimplentes de condomínio?
Uma das principais dores de cabeça de um síndico, responsável pelas cobranças, é a inadimplência. Mesmo tendo assinado o contrato e se comprometido com o valor acordado, existem situações em que o morador acaba não efetuando o pagamento.
A primeira dica é prezar pelo diálogo e pela boa comunicação com os condôminos.
Ao perceber que um morador acabou atrasando um de seus pagamentos e que esse fato foge da normalidade, o ideal é entrar em contato para entender a situação.
Ofereça opções de mudança na data de pagamento e tente entender como será possível conciliar a necessidade do morador com a necessidade do condomínio.
Confira um exemplo prático de como fazer um cronograma de cobranças:
- 1ª etapa: enviar aviso ao morador inadimplente 3 dias após o vencimento, 1 semana após o vencimento e 15 dias após o vencimento.
- 2ª etapa: iniciar com as cobranças por ligação e gerar acordos.
- 3ª etapa: em último caso, verificar a necessidade de tomar providências extrajudiciais, conforme a lei da inadimplência.
Também existem casos em que o condômino opta por não fazer o pagamento por outros motivos. Diferente do “Seu Barriga”, no seriado mexicano Chaves, nenhum síndico pode se dar ao luxo de ficar catorze meses sem receber o aluguel de uma unidade.
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Qual o melhor aplicativo para realizar cobranças?
Com o app uCondo, por exemplo, é possível encaminhar boletos de forma automática para os condôminos e receber os pagamentos via PIX.
Assim, você consegue configurar boletos com a data desejada todos os meses, evitando que cheguem à inadimplência.
Pelo sistema uCondo, é possível emitir alertas sobre o vencimento, garantindo que todos os moradores fiquem atentos às datas de vencimento de cada boleto, fatura ou cobrança.
Também é possível configurar alertas após o vencimento da cobrança, com novos avisos para que o morador se lembre de pagar.
Para o morador, pagar a fatura em dia também é uma vantagem, evitando o pagamento de taxas e multas. Além disso, ele também evita que duas ou mais faturas se acumulem.
Como reduzir a inadimplência no condomínio?
Mesmo seguindo todos os passos, utilizando as ferramentas citadas e tendo uma ótima organização das cobranças, é possível que ainda haja algum caso de inadimplência.
Confira três dicas para te ajudar nesse caso:
- Faça campanhas de conscientização: Muitos moradores podem não saber a real importância de pagar a taxa condominial. Por isso, as campanhas de conscientização podem desempenhar um importante papel, explicando como isso afeta o controle das despesas ordinárias (funcionamento do condomínio) e extraordinárias (reformas, obras e melhorias) de todo o condomínio.
- Negocie o que for permitido: É importante levar em consideração que a gestão não pode conceder descontos das taxas condominiais, porque perante a lei todos os moradores dividem as despesas do condomínio entre si. O morador inadimplente está sujeito a pagar os juros previstos na Convenção Condominial ou juros de 1% ao mês e multa de 2% em cima do valor devido.
- Use ferramentas para controle e cobrança: Régua de cobrança, envio de boletos, geração de acordos e automação de relatórios. Já imaginou poder contar com todas essas facilidades? Esses são apenas alguns dos benefícios de contar com uma ferramenta exclusiva para administração de condomínios.
Assista o vídeo exclusivo da uCondo e confira algumas dicas importantes:
Muitos síndicos buscam uma forma de reduzir a inadimplência na taxa condominial e organizar as contas do seu condomínio.
Para te ajudar, a uCondo disponibiliza mais um material gratuito: o Kit de Controle de Inadimplência. Com ele, você pode fazer o controle detalhado e entender melhor a adimplência e a inadimplência no condomínio.
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