Condômino inadimplente: o que fazer?

Lidar com um condômino inadimplente é parte do dia a dia e está entre as principais obrigações que um síndico ou gestor de condomínio possui.

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É imprescindível que todos os moradores compreendam a importância de cumprir com suas obrigações financeiras para a manutenção da harmonia e do funcionamento adequado do espaço em que vivemos em conjunto.

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A inadimplência condominial é um assunto que demanda atenção e diálogo transparente. 

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Reconhecer a gravidade das suas implicações é o primeiro passo para encontrar soluções que garantam o bem-estar coletivo e a sustentabilidade do condomínio.

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Neste conteúdo do blog uCondo, vamos te explicar tudo sobre um condômino inadimplente e quais as consequências da inadimplência para o condomínio.

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Índice:

• O que é um condômino inadimplente?
• A situação da inadimplência no Brasil
• As consequências da inadimplência
• Inadimplente pode perder a CNH?
• Penalidades ao condômino inadimplente
• Como cobrar o condômino inadimplente?
• É possível fazer um acordo judicial?
• Como funciona a cobrança extrajudicial?
• Como reduzir a taxa de inadimplência?‍

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O que é um condômino inadimplente?

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Um condômino inadimplente é aquele que está em débito com suas obrigações financeiras em relação ao condomínio.

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Essas obrigações normalmente incluem o pagamento da cota condominial, que é uma contribuição mensal paga por cada morador para cobrir as despesas comuns do condomínio.

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Elas também incluem a manutenção das áreas comuns, segurança, limpeza, entre outros serviços essenciais para o funcionamento adequado do empreendimento.

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A inadimplência é um problema que pode afetar a saúde financeira do condomínio, prejudicando a capacidade de manutenção e melhoria das áreas comuns, além de criar um desequilíbrio nos recursos disponíveis.

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A partir de quanto tempo um morador pode ser considerado inadimplente? 

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Em geral, a maioria dos condomínios considera que um condômino está inadimplente quando ele não efetua o pagamento da cota condominial no prazo estipulado.

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Esse prazo pode ser mensal, bimestral ou trimestral, e é estabelecido na convenção do condomínio ou em assembleia geral.

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Na maioria dos casos, após o vencimento da cota condominial, costuma-se conceder um pequeno período de carência antes de aplicar medidas de cobrança.

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Esse período pode variar de alguns dias a algumas semanas, dependendo das normas internas do condomínio.

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Quanto tempo pode ficar inadimplente?

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Desta forma, o período que um condômino pode ficar inadimplente no condomínio pode variar de acordo com as regras estabelecidas na convenção do condomínio e no regimento interno.

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Além disso, o período também pode ser diferente de acordo com a legislação vigente no país ou região em que o condomínio está localizado.

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Geralmente, após o vencimento da cota condominial, é concedido um prazo de carência, que pode variar de alguns dias a algumas semanas, para que o condômino regularize o pagamento sem a aplicação de multas ou juros.

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Leia também: O que é inadimplência e como resolver?

Como está a inadimplência no Brasil?

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Segundo dados da Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios do Estado de São Paulo (AABIC), apesar da crise financeira e da pandemia, a taxa de inadimplência diminuiu em condomínios no Brasil.

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O índice de inadimplência condominial no estado de São Paulo foi de 2,11% no terceiro trimestre do ano, representando o menor índice para um período de três meses, desde 2004. 

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Mesmo assim, a inadimplência condominial é um problema recorrente, que precisa ser analisado com frequência para ser mantido "em controle".

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De acordo com levantamento da uCondo, a quantidade geral de inadimplentes nos condomínios fica entre 10% e 20%.

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Quais as consequências da inadimplência no condomínio?

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Uma vez que a taxa condominial é a divisão de todas as despesas do condomínio, a falta de pagamentos por parte dos moradores impacta negativamente em toda a gestão.

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Isso porque o condomínio não visa lucro, portanto o valor arrecadado com as taxas condominiais serve para cobrir custos como: água, luz, segurança, folha de pagamento de colaboradores, empresas parceiras e manutenção. 

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Quando a taxa de inadimplência sai do controle, é comum que os síndicos precisem tomar medidas drásticas como aumentar as taxas condominiais, para arcar com os recursos necessários para manter o condomínio em funcionamento.

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Todos do condomínio saem perdendo quando a taxa de inadimplência está nas alturas.

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Já imaginou como a edificação pode ficar defasada com a falta de manutenção? Esse é só um dos problemas que surgem com a falta de pagamento das taxas.

Inadimplente pode perder CNH?

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Sim, um condômino inadimplente pode perder a CNH. Uma decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) abriu precedente para que inadimplentes percam a Carteira Nacional de Habilitação (CNH) e até o passaporte.

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A decisão do STF passou a valer a partir do dia 9 de fevereiro de 2023, decretando que é constitucional a apreensão da CNH e doe passaporte, se houver dívidas por inadimplência em nome do titular dos documentos.

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Para isso, é necessária decisão judicial prévia em que se cobre qualquer tipo de dívida, incluindo de taxa condominial.

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Leia mais: STF e a perda da CNH

O que fazer em caso de inadimplência em condomínio?

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Segundo o artigo 1.336 do Código Civil, o condômino que não pagar a taxa condominial em dia, fica sujeito a arcar com juros previstos na convenção condominial. 

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§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

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A principal consequência para o condômino inadimplente, é a perda de direito a voto em assembleia ou candidatura ao cargo de síndico do condomínio.

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Inadimplente pode votar em assembleia?

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A Lei nº 10.406/2002, que institui o Código Civil Brasileiro, assegura o direito de participação nas deliberações condominiais a todos os condôminos, independente de sua situação de adimplência ou inadimplência.

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Dessa forma, o condômino inadimplente não pode ser privado do direito de votar ou opinar nas decisões tomadas em assembleias.

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Ele também não pode ser impedido de usar sua área privada e nem as áreas comuns do condomínio.

Como cobrar um condômino inadimplente?

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É dever do síndico cobrar as taxas condominiais, conforme prevê o Código Civil.

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Popularmente conhecida como “Nova Lei da Inadimplência”, o Código Civil prevê até mesmo o penhor de bens do morador inadimplente.

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Essa lei também explica sobre medidas que a gestão pode tomar naqueles casos em que não consegue firmar um acordo com os condôminos inadimplentes.

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Assista o vídeo abaixo e saiba mais sobre a Lei da Inadimplência:

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Como funciona a cobrança judicial nos condomínios?

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A melhor opção é sempre firmar um acordo amigável, mas caso os recursos estejam esgotados, a gestão tem direitos de entrar com recursos judiciais. 

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A cobrança judicial, nestes casos, é regrada pelo artigo 829 do Código Civil:

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"Art. 829 do Código Civil: O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.

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§ 1º Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado.

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§ 2º A penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente."

‍Quando cabe acordo extrajudicial no condomínio?

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A Nova Lei da Inadimplência trouxe mais velocidade para a gestão do condomínio poder tomar medidas judiciais para os moradores inadimplentes.
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Porém existem outras alternativas para conseguir acordos, sem precisar entrar na justiça.
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Uma delas é a possibilidade de um acordo extrajudicial para realizar a cobrança de um condômino inadimplente, dispensando a necessidade de uma disputa na Justiça.

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Saiba mais sobre cobrança extrajudicial no condomínio no vídeo abaixo:

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Como reduzir a taxa de inadimplência no condomínio?

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Reduzir a taxa de inadimplência no condomínio envolve uma combinação de comunicação clara, gestão financeira eficiente e o uso da tecnologia.

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Manter os moradores bem informados sobre prazos e formas de pagamento, além de disponibilizar múltiplas opções de quitação, como boletos bancários registrados e pagamentos online, facilita o cumprimento das obrigações financeiras.

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Implementar lembretes automáticos para avisar sobre vencimentos e evitar atrasos também é uma estratégia eficaz.

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Nesse conteúdo, você aprendeu o que é um condomínio inadimplente. Além disso, aprendeu também sobre os direitos e deveres deste condômino.

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Por fim, é importante entender como um síndico ou gestor pode reduzir a taxa de inadimplência em um condomínio.

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A uCondo disponibiliza uma ferramenta gratuita para auxiliar na redução da inadimplência em um condomínio: o Kit de Controle de Inadimplência. Cadastre-se abaixo e receba a planilha de forma completamente gratuita:

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Além do material gratuito (baixe acima), a uCondo também preparou um vídeo especial para te ajudar a acabar com a inadimplência no seu condomínio. Assista:

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Leia também : A nova Lei Inadimplência em condomínios

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