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Condômino inadimplente: o que fazer?
Lidar com um condômino inadimplente é parte do dia a dia e está entre as principais obrigações que um síndico ou gestor de condomínio possui.
É imprescindível que todos os moradores compreendam a importância de cumprir com suas obrigações financeiras para a manutenção da harmonia e do funcionamento adequado do espaço em que vivemos em conjunto.
A inadimplência condominial é um assunto que demanda atenção e diálogo transparente.
Reconhecer a gravidade das suas implicações é o primeiro passo para encontrar soluções que garantam o bem-estar coletivo e a sustentabilidade do condomínio.
Neste conteúdo do blog uCondo, vamos te explicar tudo sobre um condômino inadimplente e quais as consequências da inadimplência para o condomínio.
Índice:
- O que é um condômino inadimplente?
- O que pode acontecer com o inadimplente?
- Quanto tempo pode ficar inadimplente?
- Inadimplente pode perder a CNH?
- Inadimplente pode votar em assembleia?
- A situação da inadimplência no Brasil
- As consequências da inadimplência
- Penalidades ao condômino inadimplente
- Como cobrar o condômino inadimplente?
- Como reduzir a taxa de inadimplência?
O que é um condômino inadimplente?
Um condômino inadimplente é aquele que está em débito com suas obrigações financeiras em relação ao condomínio.
Essas obrigações normalmente incluem o pagamento da cota condominial, que é uma contribuição mensal paga por cada morador para cobrir as despesas comuns do condomínio.
Elas também incluem a manutenção das áreas comuns, segurança, limpeza, entre outros serviços essenciais para o funcionamento adequado do empreendimento.
A inadimplência é um problema que pode afetar a saúde financeira do condomínio, prejudicando a capacidade de manutenção e melhoria das áreas comuns, além de criar um desequilíbrio nos recursos disponíveis.
O que acontece com quem não paga a taxa condominial?
O não pagamento da taxa condominial pode gerar multas, juros, restrições e até a perda do imóvel (em casos extremos).
No vídeo abaixo, falamos sobre as principais consequências para quem não paga condomínio:
A partir de quanto tempo um morador pode ser considerado inadimplente?
Em geral, a maioria dos condomínios considera que um condômino está inadimplente quando ele não efetua o pagamento da cota condominial no prazo estipulado.
Esse prazo pode ser mensal, bimestral ou trimestral, e é estabelecido na convenção do condomínio ou em assembleia geral.
Na maioria dos casos, após o vencimento da cota condominial, costuma-se conceder um pequeno período de carência antes de aplicar medidas de cobrança.
Esse período pode variar de alguns dias a algumas semanas, dependendo das normas internas do condomínio.
Quanto tempo pode ficar inadimplente?
Não existe um prazo específico na legislação para que um condômino possa permanecer inadimplente antes de sofrer penalidades severas. No entanto, a cobrança da dívida pode ocorrer imediatamente após o vencimento da taxa condominial, conforme previsto no Código Civil.
O período que um condômino pode ficar inadimplente no condomínio pode variar de acordo com as regras estabelecidas na convenção do condomínio e no regimento interno.
Geralmente, após o vencimento da cota condominial, é concedido um prazo de carência, que pode variar de alguns dias a algumas semanas, para que o condômino regularize o pagamento sem a aplicação de multas ou juros.
Inadimplente pode perder CNH?
Sim, um condômino inadimplente pode perder a CNH. Uma decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) abriu precedente para que inadimplentes percam a Carteira Nacional de Habilitação (CNH) e até o passaporte.
A decisão do STF passou a valer a partir do dia 9 de fevereiro de 2023, decretando que é constitucional a apreensão da CNH e do passaporte se houver dívidas por inadimplência em nome do titular dos documentos.
Para isso, é necessária decisão judicial prévia em que se cobre qualquer tipo de dívida, incluindo de taxa condominial.
🔗 Leia mais: STF e a perda da CNH
Inadimplente pode votar em assembleia?
A participação em assembleias condominiais é um direito dos condôminos, mas aqueles que estão inadimplentes podem ter restrições ao voto, conforme previsto no artigo 1.335 do Código Civil:
"Art. 1.335: [...] São direitos do condômino: votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite."
Sendo assim, condomínios podem definir que apenas condôminos quites com suas obrigações financeiras possam votar nas assembleias.
🔗 Leia também: O que é inadimplência e como resolver?
Como está a inadimplência no Brasil?
Segundo dados da Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios do Estado de São Paulo (AABIC), apesar da crise financeira e da pandemia, a taxa de inadimplência diminuiu em condomínios no Brasil.
O índice de inadimplência condominial no estado de São Paulo foi de 2,11% no terceiro trimestre do ano, representando o menor índice para um período de três meses, desde 2004.
Mesmo assim, a inadimplência condominial é um problema recorrente, que precisa ser analisado com frequência para ser mantido "em controle".
De acordo com levantamento o Censo Condominial 2024/25, criado pela uCondo, a quantidade geral de inadimplentes nos condomínios fica entre 10% e 15%.
Quais as consequências da inadimplência no condomínio?
Uma vez que a taxa condominial é a divisão de todas as despesas do condomínio, a falta de pagamentos por parte dos moradores impacta negativamente em toda a gestão.
Isso porque o condomínio não visa lucro, portanto o valor arrecadado com as taxas condominiais serve para cobrir custos como: água, luz, segurança, folha de pagamento de colaboradores, empresas parceiras e manutenção.
Quando a taxa de inadimplência sai do controle, é comum que os síndicos precisem tomar medidas drásticas como aumentar as taxas condominiais, para arcar com os recursos necessários para manter o condomínio em funcionamento.
Todos do condomínio saem perdendo quando a taxa de inadimplência está nas alturas.
Já imaginou como a edificação pode ficar defasada com a falta de manutenção? Esse é só um dos problemas que surgem com a falta de pagamento das taxas.
Um bom exemplo é o do Edíficio Penthouse, que sofreu consequências graves em virtude da inadimplência:
O que fazer em caso de inadimplência em condomínio?
A inadimplência condominial pode comprometer o orçamento do condomínio e afetar a manutenção dos serviços essenciais.
Para evitar que o problema se agrave, síndicos e administradoras devem adotar medidas estratégicas para recuperar os valores devidos:
- Transparência na Gestão: Apresentar relatórios financeiros e justificar as despesas para que os moradores entendam a importância da taxa condominial.
- Comunicação Efetiva: Usar e-mails, avisos e aplicativos de gestão condominial para lembrar os moradores das datas de vencimento.
- Medidas Legais para Cobrança: Se a dívida não for paga, o condomínio pode adotar medidas legais como protesto em cartório, ação judicial de cobrança e, em último caso, a execução da dívida.
- Uso de Tecnologia: O uso de sistemas de gestão condominial, como o uCondo, ajudam a automatizar cobranças e envio de boletos, além de monitorar a inadimplência em tempo real.
Como cobrar um condômino inadimplente?
É dever do síndico cobrar as taxas condominiais, conforme prevê o Código Civil. Da mesma forma, também cabe a ele fazer a cobrança dos moradores que deixaram de pagar a taxa de condomínio.
Assim, a cobrança de um condômino inadimplente deve ser feita de forma estratégica e dentro da legalidade para evitar conflitos e garantir a arrecadação dos valores devidos ao condomínio.
Para cobrar um condômino inadimplente, o ideal é começar com lembretes amigáveis antes do vencimento e notificações formais após o atraso, utilizando canais como e-mail, WhatsApp ou um sistema de gestão condominial.
Caso o débito persista, a administradora pode entrar em contato para negociar um acordo, oferecendo parcelamento ou condições especiais para regularização. Se não houver pagamento, o condomínio pode protestar a dívida em cartório e negativar o condômino nos órgãos de proteção ao crédito.
Caso a inadimplência continue, pode ser iniciada uma ação judicial para cobrança, podendo resultar na penhora e leilão do imóvel.
O que diz a Nova Lei da Inadimplência?
Popularmente conhecida como “Nova Lei da Inadimplência”, o Código Civil prevê até mesmo o penhor de bens do morador inadimplente.
Essa lei também explica sobre medidas que a gestão pode tomar naqueles casos em que não consegue firmar um acordo com os condôminos inadimplentes.
Assista o vídeo abaixo e saiba mais sobre a Lei da Inadimplência:
Como funciona a cobrança judicial nos condomínios?
A melhor opção é sempre firmar um acordo amigável, mas caso os recursos estejam esgotados, a gestão tem direitos de entrar com recursos judiciais.
A cobrança judicial, nestes casos, é regrada pelo artigo 829 do Código Civil:
"Art. 829 do Código Civil: O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.
§ 1º Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado.
§ 2º A penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente."
Quando cabe acordo extrajudicial no condomínio?
A Nova Lei da Inadimplência trouxe mais velocidade para a gestão do condomínio poder tomar medidas judiciais para os moradores inadimplentes.
Porém existem outras alternativas para conseguir acordos, sem precisar entrar na justiça.
Uma delas é a possibilidade de um acordo extrajudicial para realizar a cobrança de um condômino inadimplente, dispensando a necessidade de uma disputa na Justiça.
📺 Assista agora: Como funciona a Cobrança Extrajudicial em condomínios?
Como reduzir a taxa de inadimplência no condomínio?
Reduzir a taxa de inadimplência no condomínio envolve uma combinação de comunicação clara, gestão financeira eficiente e o uso da tecnologia.
Manter os moradores bem informados sobre prazos e formas de pagamento, além de disponibilizar múltiplas opções de quitação, como boletos bancários registrados e pagamentos online, facilita o cumprimento das obrigações financeiras.
Implementar lembretes automáticos para avisar sobre vencimentos e evitar atrasos também é uma estratégia eficaz.
Nesse conteúdo, você aprendeu o que é um condomínio inadimplente. Além disso, aprendeu também sobre os direitos e deveres deste condômino.
Por fim, é importante entender como um síndico ou gestor pode reduzir a taxa de inadimplência em um condomínio.
A uCondo disponibiliza uma ferramenta gratuita para auxiliar na redução da inadimplência em um condomínio: o Kit de Controle de Inadimplência. Cadastre-se abaixo e receba a planilha de forma completamente gratuita:
Além do material gratuito acima, a uCondo também preparou um vídeo especial para te ajudar a acabar com a inadimplência no seu condomínio. Assista:
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