Síndico precisa fiscalizar obras nas unidades do condomínio?

A fiscalização de obras em condomínio é um dos temas mais complexos e discutidos no universo da gestão condominial. Quando os moradores decidem realizar reformas em suas unidades, surgem diversas dúvidas sobre até onde vai a responsabilidade do síndico. 

‍

Afinal, as obras, mesmo em espaços privativos, podem impactar diretamente na estrutura do condomínio e na convivência entre os moradores. 

‍

Isso coloca o síndico em uma posição estratégica para garantir a segurança e o cumprimento das normas legais e internas.

‍

Além da questão da segurança estrutural, há uma série de normas a serem seguidas, tanto previstas no Código Civil quanto na convenção e no regimento interno do condomínio.

‍

Para esclarecer suas dúvidas sobre o assunto, preparamos mais um conteúdo completo. Boa leitura!

‍

‍

Índice:

‍

- O Papel do Síndico na Fiscalização de Obras

• A importância da fiscalização em condomínios
• Como funcionam as obras em condomínio?

- Qual é a responsabilidade do síndico?

• Quem fiscaliza obras em condomínio?
• Quais são as obrigações legais do síndico?

- O que diz a Legislação sobre obras em condomínios?

• O que diz a NBR 16280?
• O que diz o Código Civil sobre obras em condomínio?

- Horários permitidos para a realização de obras

• Restrições legais e regras locais sobre horários para obras
• Qual o horário permitido por Lei para obras em condomínio?

- Fiscalização e Autorização: Quando o síndico deve intervir?

• Situações que exigem a intervenção ou aprovação do síndico
• Projeto obriga síndico de condomínio a fiscalizar obras

- Quórum e aprovação de obras nas áreas privadas

• Exigências de quórum e processos de aprovação
• Qual o quórum para aprovação de obras no condomínio?

- Conclusão: A Importância de um síndico atento às obras

• Resumo da importância da fiscalização e das boas práticas de gestão
• Bônus: material gratuito para síndicos de condomínio

‍

‍

O Papel do Síndico na Fiscalização de Obras

‍

O síndico é uma figura central na administração de um condomínio. 

‍

Uma de suas responsabilidades mais delicadas é a fiscalização de obras, tanto nas áreas comuns quanto nas unidades privativas.

‍

Embora os moradores tenham o direito de realizar melhorias em suas propriedades, essas reformas não podem comprometer a estrutura do prédio, a segurança dos demais residentes ou violar as normas estabelecidas no regimento interno.

‍

‍

Como funcionam as obras em condomínios?

‍

As obras em condomínios seguem um processo regulamentado, tanto no que diz respeito à legislação quanto às normas internas. 

‍

Nas áreas comuns, a realização de reformas ou melhorias depende da aprovação dos moradores. Essa aprovação acontece em assembleia, respeitando um quórum específico. 

‍

Já nas unidades privativas, o morador tem maior liberdade para fazer melhorias e mudanças. No entanto, ele precisa seguir as diretrizes legais para evitar danos à estrutura ou prejuízos aos vizinhos.

‍

‍

A importância da fiscalização em condomínios

‍

A fiscalização de obras em condomínios é essencial para evitar problemas estruturais, conflitos entre os moradores e até mesmo questões legais. 

‍

Quando uma obra é realizada sem o devido controle, ela pode comprometer não só a segurança do prédio, mas também o bem-estar de todos os residentes. 

‍

A ausência de fiscalização pode resultar em prejuízos financeiros e desvalorização do patrimônio, além de problemas com a convivência no dia a dia do condomínio.

Qual é a responsabilidade do síndico?

‍

É responsabilidade do síndico garantir que todas as obras e mudanças ocorridas no condomínio não gerem impacto negativo.

‍

O síndico tem a função de garantir que qualquer intervenção nas unidades ou nas áreas comuns esteja de acordo com as normas e que o impacto seja minimizado. 

‍

‍

Quem fiscaliza obras em condomínio?

‍

A fiscalização de obras em condomínios, geralmente, é uma responsabilidade do síndico. Em alguns casos, ela pode ser delegada ao zelador ou para outro funcionário.

‍

O síndico, no entanto, é quem deve garantir que todas as obras estejam em conformidade com a legislação e com as normas do condomínio. 

‍

Embora o morador tenha o direito de realizar reformas em sua unidade, é papel do síndico verificar se a obra respeita as regras internas e não compromete a estrutura do edifício ou a segurança dos outros condôminos. 

‍

Em alguns casos, empresas especializadas ou engenheiros podem ser contratados para dar suporte técnico à fiscalização, mas a coordenação desse processo é, prioritariamente, do síndico.

‍

‍

Quais são as obrigações legais do síndico?

‍

O Código Civil define as obrigações legais do síndico, entre elas a de zelar pela conservação e segurança do condomínio. 

‍

No que se refere às obras, isso significa fiscalizar qualquer intervenção que possa comprometer a integridade do edifício. 

‍

O síndico deve, por exemplo, verificar se o morador apresentou os devidos documentos, como laudos técnicos e autorizações necessárias para a obra.

‍

Ele também precisa garantir que os horários de trabalho e os materiais utilizados sejam compatíveis com as normas estabelecidas.

‍

Tudo isso faz parte da sua atribuição de zelar pela conservação e segurança do condomínio.

O que diz a Legislação sobre obras em condomínios?

‍

Quando falamos em obras nos condomínios, é importante considerar o Código Civil (Lei 10.406/2002) e a Norma ABNT NBR 16280.

‍

Enquanto o Código Civil regra a convivência e fala o que pode e o que não pode em um condomínio, a NBR 16280 fala especificamente sobre a reforma de edificações.

‍

Quer saber mais sobre o assunto? Assista o vídeo abaixo e saiba mais sobre obras e manutenções no condomínio:

‍

‍

‍

O que é a norma NBR 16280?

‍

A norma NBR 16280, criada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), estabelece diretrizes e procedimentos para a realização de reformas em edificações, especialmente em condomínios. 

‍

Ela foi desenvolvida com o objetivo de garantir a segurança estrutural dos edifícios e minimizar os riscos de danos causados por obras mal executadas. 

‍

A NBR 16280 determina que qualquer tipo de reforma, seja em áreas comuns ou nas unidades privativas, deve ser precedida de um planejamento técnico adequado e de uma aprovação prévia pela administração do condomínio. 

‍

O morador deve apresentar um projeto detalhado, incluindo a contratação de profissionais habilitados, como engenheiros e arquitetos, que garantam que a obra não comprometerá a segurança da edificação.

‍

A norma também estabelece que o síndico tem a responsabilidade de fiscalizar e autorizar as reformas, exigindo dos moradores os documentos técnicos necessários.

‍

Os mais comuns são o projeto da obra e as Anotações de Responsabilidade Técnica (ARTs), ambos emitidos por profissionais qualificados.

‍

‍

O que diz o Código Civil sobre obras em condomínio?

‍

O Código Civil regula as obras em condomínio por meio de diversos artigos, com destaque para o Artigo 1.336, que trata dos direitos e deveres dos condôminos, e o Artigo 1.348, que define as atribuições do síndico. 

‍

Em relação às unidades privativas, o Código Civil permite que o morador realize obras em sua propriedade, desde que não comprometa a estrutura do prédio ou infrinja o regulamento do condomínio. 

‍

O síndico, por sua vez, tem o dever de fiscalizar essas reformas para garantir que as regras do condomínio e a legislação sejam cumpridas, evitando assim possíveis conflitos e prejuízos à coletividade.

Qual o horário permitido por Lei para obras em condomínio?

‍

Geralmente, as Leis Municipais costumam permitir obras durante dias úteis, entre 8h e 18h.

‍

O horário varia conforme a legislação local de cada município e o regulamento interno do próprio condomínio. 

‍

O mais comum é que as leis municipais estabeleçam limites de horários para obras de acordo com a legislação sobre poluição sonora. 

‍

Leia também: O que diz a Lei do Silêncio nos condomínios?

Quando o síndico deve intervir?

‍

Como destacamos acima, cabe ao síndico intervir quando uma obra estiver causando incômodo à vizinhança ou oferecer algum risco para a estrutura do condomínio.

‍

Recentemente, alguns casos envolvendo obras “irregulares” acabaram ganhando os noticiários no Brasil.

‍

Em Sertãozinho, município da região de Ribeirão Preto/SP, um bloco inteiro de um condomínio precisou ser interditado após uma obra sem autorização do síndico. 

‍

Para instalar um sistema de climatização, uma moradora “cortou” várias paredes do seu apartamento, resultando em um problema estrutural grave. 

‍

Leia mais: Bloco de condomínio é interditado após obra irregular

‍

‍

Projeto obriga síndico de condomínio a fiscalizar obras

‍

Para evitar este tipo de problema, uma deputada propôs um Projeto de Lei que obriga o síndico a fiscalizar todo tipo de obra em unidades privativas.

‍

O Projeto de Lei 6.000/23 obriga o síndico a assegurar o cumprimento de normas de segurança durante a realização de obras em unidades da edificação.  

‍

A Câmara dos Deputados analisa a proposta, que pode alterar um trecho do Código Civil.

Quórum e aprovação de obras

‍

De acordo com a legislação, as obras em condomínios podem ser classificadas em três categorias: obras necessárias, úteis e voluptuárias. 

‍

As obras necessárias, que garantem a segurança ou manutenção do edifício, podem ser realizadas pelo síndico sem necessidade de aprovação dos condôminos. 

‍

Já as obras úteis, que melhoram o uso do imóvel, e as voluptuárias, que visam ao embelezamento, precisam ser aprovadas em assembleia, com quórum específico dependendo da natureza da obra.

‍

‍

Qual o quórum para aprovação de obras no condomínio?

‍

O quórum para a aprovação de obras em condomínios varia conforme o tipo de obra que será realizada, conforme descrito no Código Civil. 

‍

1. Obras Necessárias: Essas obras podem ser realizadas pelo síndico sem a necessidade de aprovação em assembleia. No entanto, se a obra envolver gastos muito altos ou significativos, é aconselhável que o síndico informe os condôminos previamente.
   
   
2. Obras Úteis: Para aprovar esse tipo de obra, é necessário um quórum de aprovação de maioria absoluta dos condôminos (metade mais um), conforme o Artigo 1.341 do Código Civil.
   
   
3. Obras Voluptuárias: Para esse tipo de obra, é necessário um quórum qualificado de dois terços dos condôminos, como previsto no Código Civil, para que seja aprovada.

Leia mais: Qual o quórum para cada decisão no condomínio?

A Importância de um Síndico atento às obras

‍

A presença de um síndico atento às obras realizadas no condomínio é fundamental para garantir a segurança, a harmonia e o cumprimento das normas. 

‍

Seja nas áreas comuns ou nas unidades privativas, a fiscalização adequada evita problemas estruturais, conflitos entre condôminos e prejuízos financeiros. 

‍

Além de fiscalizar, o síndico tem o papel crucial de mediar as necessidades dos moradores com as exigências legais e as diretrizes do condomínio.

‍

Manter um sistema eficiente de fiscalização de obras é apenas uma das muitas responsabilidades de um síndico comprometido com a boa gestão. 

‍

Ao seguir boas práticas, como o planejamento de obras, a consulta aos condôminos e o respeito às normas legais e internas, o síndico contribui para a valorização do patrimônio e o bem-estar coletivo. 

‍

‍

Bônus: Material gratuito para Síndicos

‍

Para síndicos que desejam aprimorar suas práticas de gestão, oferecemos gratuitamente o Guia Para Gestão de Áreas Comuns. 

‍

Este material foi desenvolvido para ajudar você a organizar melhor as obras e a gestão das áreas comuns, garantindo segurança e eficiência no dia a dia do condomínio. 

‍

Para baixar o guia, basta se cadastrar no formulário abaixo e aproveitar o conteúdo exclusivo que preparamos para você:

‍

‍