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Síndico pode ser afastado por má gestão?
Quando acontecem problemas na gestão de um condomínio, surge uma pergunta importante: o síndico pode ser afastado por má gestão?
A figura do síndico é fundamental para o bom funcionamento de qualquer condomínio, seja ele residencial ou comercial.
No entanto, situações de má gestão podem gerar problemas sérios, como falta de transparência, descumprimento das obrigações e até prejuízos financeiros para os condôminos.
Neste artigo, vamos abordar os principais pontos sobre as responsabilidades do síndico e o que a legislação prevê para casos em que a administração condominial está sendo prejudicada.
Se você está se perguntando quais são os critérios e o processo para destituir um síndico, continue lendo para entender seus direitos e deveres enquanto condômino.
Índice
1. Introdução
- Apresentação do assunto
- Justiça afasta síndico por má gestão
- Exemplos de má administração nos condomínios
- As consequências diretas para os condôminos
3. Formas Legais de Afastar o Síndico
- O que diz a Lei sobre o afastamento do síndico?
- Quando um síndico pode ser afastado do condomínio?
- Os principais motivos para a destituição do síndico
4. A assembleia de destituição do síndico
- Como funciona o processo de votação para destituição?
- Percentuais de aprovação e legitimidade da decisão
- Quem pode substituir o síndico?
5. Conclusão
- Resumo dos principais pontos
- A relevância de uma gestão eficiente
- Bônus: Guia Para Se Tornar um Síndico
Introdução
Quando um síndico não cumpre suas responsabilidades e prejudica a administração do condomínio, a dúvida que surge é: síndico pode ser afastado por má gestão?
Sim, o Código Civil brasileiro prevê o afastamento do síndico em casos de negligência, má conduta ou gestão inadequada.
A destituição é feita através de uma assembleia de condôminos, onde a maioria dos presentes pode votar pela saída do síndico.
Essa medida protege o condomínio, garantindo que a administração seja eficiente e transparente.
Justiça afasta síndico por má gestão
Em um recente caso julgado pela 9ª Vara Cível de Goiânia, um síndico foi afastado imediatamente após acusações de má gestão e uso indevido dos recursos financeiros do condomínio.
A decisão liminar, emitida pelo juiz Abílio Wolney Aires Neto, atendeu a uma ação movida por condôminos que denunciaram várias irregularidades na administração.
Segundo o processo, moradores, representados pelo advogado Caio Magalhães, relataram falta de transparência na gestão, uso não autorizado do fundo de reserva e decisões tomadas de forma unilateral pelo síndico, sem consultar o Conselho Consultivo ou a subsíndica.
As principais irregularidades incluem a ausência de prestação de contas e falta de comunicação sobre as finanças do condomínio. Além disso, os autores da ação afirmam que o síndico realizou resgates não autorizados do fundo de reserva e contratou serviços sem a aprovação da assembleia.
Diante dessas alegações, o juiz determinou o afastamento imediato do síndico e suspendeu os efeitos da assembleia realizada em 10 de setembro de 2024.
A gestão interina será conduzida pela subsíndica, que deverá supervisionar uma auditoria externa das contas referentes ao biênio 2023/2024. O descumprimento da decisão está sujeito a uma multa diária de R$ 2 mil.
O juiz ressaltou a urgência da medida, apontando a necessidade de evitar danos irreparáveis ao patrimônio do condomínio. Ele destacou que a continuidade da gestão atual poderia comprometer ainda mais a saúde financeira do condomínio, justificando a liminar para prevenir maiores prejuízos.
O que constitui má gestão?
A má gestão em condomínios ocorre quando o síndico ou a administração não cumpre adequadamente suas responsabilidades, comprometendo o bom funcionamento do local e a qualidade de vida dos condôminos.
Alguns exemplos mais comuns incluem:
- Falta de Transparência Financeira: O síndico não apresenta as contas de maneira clara e regular, impedindo que os condôminos acompanhem as despesas e receitas do condomínio. Isso pode gerar desconfiança e prejuízos financeiros.
- Uso Indevido de Recursos: Utilizar o fundo de reserva ou outros recursos financeiros sem a aprovação em assembleia, ou para fins não previstos, é uma prática que compromete a saúde financeira do condomínio.
- Decisões Unilaterais: Quando o síndico toma decisões importantes, como a contratação de serviços ou a realização de obras, sem consultar o Conselho ou convocar assembleias, desrespeitando o processo democrático.
- Falta de Manutenção: A negligência na manutenção de áreas comuns, como elevadores, piscinas, portões e outros equipamentos, pode causar desgaste e riscos à segurança dos moradores.
- Desrespeito às Normas Condominiais: Não seguir as regras estabelecidas pela convenção de condomínio e pelo regimento interno, ou deixar de aplicá-las, também é um sinal claro de má gestão.
Esses comportamentos podem levar a uma série de problemas, como a desvalorização do imóvel, aumento da inadimplência e conflitos internos, resultando, em alguns casos, no afastamento do síndico.
Quais as consequências da má gestão nos condomínios?
As consequências diretas de uma má gestão para os moradores e condôminos podem ser graves, afetando tanto a vida cotidiana quanto o patrimônio de todos.
Aqui estão as principais:
- Aumento de Despesas Condominiais: A má administração pode resultar em gastos excessivos ou mal planejados, o que leva ao aumento da taxa condominial. Erros em contratos, falta de controle de despesas e o uso inadequado do fundo de reserva podem sobrecarregar financeiramente os condôminos.
- Prejuízo à Manutenção e Infraestrutura: Quando a gestão falha na manutenção preventiva ou corretiva, as áreas comuns, como elevadores, piscinas e sistemas de segurança, ficam comprometidas. Isso pode gerar riscos à segurança e ao bem-estar dos moradores, além de aumentar os custos de reparos futuros.
- Desvalorização do Imóvel: Condomínios mal geridos, com áreas comuns degradadas e sem manutenção adequada, tendem a se desvalorizar no mercado imobiliário. A falta de organização e infraestrutura reduz o valor dos imóveis dos condôminos, tornando-os menos atraentes para futuros compradores ou inquilinos.
- Problemas com Prestação de Contas: Quando o síndico não presta contas de forma transparente, os condôminos ficam sem saber como os recursos estão sendo geridos. Isso pode gerar insegurança, questionamentos e até ações judiciais contra a administração do condomínio.
O afastamento do síndico
A Lei brasileira, mais especificamente o Código Civil, prevê mecanismos para o afastamento do síndico em casos de má gestão.
O afastamento pode ocorrer quando o síndico não cumpre suas obrigações ou prejudica a administração do condomínio.
Quando um Síndico pode ser destituído?
O síndico pode ser destituído a qualquer momento durante o seu mandato, desde que a assembleia seja convocada especificamente para esse objetivo.
Os motivos para convocar a assembleia podem ser diversos, desde problemas na prestação de contas até a falta de comunicação com os condôminos.
Nestes casos, os próprios moradores podem se reunir para convocar uma assembleia de destituição do síndico.
Importante: se possível, conte com a presença de um advogado especializado em direito condominial.
O que diz a Lei sobre o afastamento do Síndico?
De acordo com o artigo 1.349 do Código Civil, o síndico pode ser destituído pelo voto da maioria absoluta dos condôminos, ou seja, mais de 50% das unidades.
Para isso, a discussão precisa acontecer em assembleia especialmente convocada para esse fim.
A decisão pode ser tomada com base em má conduta, gestão ineficiente, ou descumprimento de suas funções legais e administrativas.
Quais os motivos para destituir um síndico?
A destituição do síndico pode ocorrer por vários motivos, com base em falhas de gestão. Alguns dos motivos mais comuns incluem:
- Falta de Transparência: O síndico não presta contas adequadamente ou não apresenta relatórios financeiros claros, gerando desconfiança entre os condôminos.
- Má Administração Financeira: O uso indevido do fundo de reserva, gastos sem aprovação da assembleia, ou a incapacidade de manter as finanças do condomínio em ordem.
- Descumprimento das Funções Legais: O síndico tem obrigações estabelecidas por lei, como a contratação de seguros obrigatórios, a manutenção da estrutura e a execução de decisões da assembleia. O não cumprimento dessas funções pode ser motivo de afastamento.
- Falta de Manutenção: Quando o síndico não cuida da conservação das áreas comuns, deixando a infraestrutura do condomínio deteriorar.
- Decisões Unilaterais: O síndico toma decisões importantes sem a devida consulta aos condôminos ou ao Conselho Consultivo, desrespeitando o processo democrático do condomínio.
- Conduta Inadequada: A prática de atos irregulares, como favoritismo, abuso de poder, ou comportamento antiético, pode justificar a destituição.
Para afastar o síndico, é necessário convocar uma assembleia geral extraordinária, seguir as regras estabelecidas pela convenção do condomínio e garantir que a votação seja feita de acordo com os quóruns exigidos pela legislação e pelo regimento interno.
A assembleia de destituição do Síndico
A destituição do síndico é um procedimento que precisa seguir regras específicas e formais, conforme o Código Civil e a convenção do condomínio.
Como mencionado acima, ela deve ocorrer por meio de uma assembleia geral extraordinária (AGE) convocada especificamente para tratar desse assunto.
Como afastar um síndico de condomínio?
Para destituir o síndico, uma assembleia deve ser convocada com essa finalidade específica.
A convocação pode ser feita por qualquer condômino ou grupo de condôminos, desde que siga as regras da convenção, como prazos e forma de convocação (circular, aviso, etc.).
Na convocação, é importante deixar claro os motivos que justificam a destituição, como má gestão, falta de prestação de contas, ou outras irregularidades.
Por fim, a assembleia deve ser realizada em conformidade com as regras da convenção e regimento interno do condomínio. Nessa reunião, o síndico terá a oportunidade de se defender das acusações ou justificativas apresentadas pelos condôminos.
Como funciona o processo de votação para destituição?
Durante a assembleia, o processo de votação ocorre da seguinte forma:
- Apresentação do Caso: O motivo da destituição deve ser exposto, com a participação de quem solicitou a reunião e do próprio síndico, caso ele queira se defender.
- Discussão: Os condôminos presentes podem discutir os problemas e apresentar suas opiniões sobre a gestão do síndico.
- Votação: A votação será realizada com base no quórum exigido pela convenção do condomínio ou pelo Código Civil, que é de maioria absoluta dos condôminos.
Qual o quórum para destituir o síndico?
Segundo o artigo 1.349 do Código Civil, o quórum necessário para a destituição do síndico é a maioria absoluta dos condôminos.
Isso significa que mais de 50% das unidades do condomínio (não apenas os presentes na assembleia) precisam aprovar o afastamento.
Por exemplo:
- Em um condomínio com 100 unidades, pelo menos 51 devem votar a favor da destituição para que o síndico seja afastado.
- Se o quórum exigido não for atingido, a destituição não poderá ser efetivada, mesmo que haja maioria dos presentes na assembleia.
Após a votação, caso a destituição seja aprovada, o condomínio pode eleger um novo síndico na mesma assembleia ou, se preferir, marcar uma nova assembleia para essa finalidade.
Leia mais: Qual o quórum para cada decisão?
Quem pode substituir o síndico?
Quando um síndico é destituído ou não pode mais exercer suas funções, a administração do condomínio precisa ser mantida até que um novo síndico seja eleito.
Nesse período, podem substituir o síndico: o subsíndico (se houver) ou um administrador provisório (morador ou profissional contratado para o cargo).
Conclusão
A destituição de um síndico por má gestão é um processo delicado, mas necessário quando a administração do condomínio não está atendendo às expectativas e necessidades dos condôminos.
A legislação brasileira, especialmente o Código Civil, oferece mecanismos claros para afastar o síndico em casos de gestão ineficaz, falta de transparência ou decisões unilaterais.
Garantir uma administração condominial eficiente é crucial para a preservação do patrimônio, a qualidade de vida dos moradores e a harmonia entre os condôminos.
Uma boa gestão assegura que os recursos sejam bem utilizados, as manutenções realizadas no tempo certo e que haja comunicação transparente com todos os envolvidos.
Para finalizar, a dica da uCondo é: busque o apoio de um advogado especializado em direito condominial. Se o seu condomínio enfrenta algum dos problemas citados acima, é importante contar com o apoio de um advogado.
Bônus: Guia Para Se Tornar Um Síndico
Se você deseja ser síndico mas não sabe por onde começar, a uCondo oferece um Guia Para Se Tornar Um Síndico. Esse guia vai te ajudar a entender todas as responsabilidades e como desempenhar essa função de forma eficiente.
Para baixar o guia, basta se cadastrar no formulário ao final deste post e dar o primeiro passo para uma administração de sucesso:
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