Síndico pode dar desconto para inadimplentes no condomínio?

A prática de oferecer desconto para inadimplentes é uma dúvida recorrente entre síndicos e administradoras de condomínios.

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Em um cenário onde a inadimplência é um dos maiores desafios enfrentados pela gestão condominial, muitos questionam se essa é uma estratégia viável para regularizar a situação financeira sem causar prejuízos ao condomínio. 

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Entretanto, para diminuir a inadimplência dentro da legalidade, é essencial que o síndico compreenda as implicações jurídicas e as melhores práticas de administração.

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Desta forma. é  crucial que o síndico saiba quais são os limites legais, para que suas ações não resultem em questionamentos futuros ou prejuízos para a coletividade. 

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Segundo dados do Censo Condominial 2024/25, publicado pela uCondo, a inadimplência nos condomínios fica entre 10% e 15%, o que destaca a importância de buscar soluções eficazes.

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Neste artigo, vamos analisar as possibilidades e os limites dessa prática, sempre com base nas normativas jurídicas e nas melhores práticas do setor.

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Índice

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• A inadimplência nos condomínios
• O que diz a Lei sobre a Inadimplência?
• Pode dar desconto para inadimplentes?
• Quem pode conceder desconto na dívida?
• Quais os riscos de oferecer descontos?
• Como fazer a cobrança de condomínio?
• Como fazer cobrança de condomínio em atraso?
• Qual a melhor forma de fazer cobranças?
• O que acontece com quem não paga o condomínio?

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A inadimplência nos condomínios

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A inadimplência condominial é um desafio crescente que impacta diretamente a saúde financeira e a qualidade de vida nos condomínios brasileiros. 

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De acordo com o Censo Condominial 2024/2025, realizado pela uCondo, a média nacional de inadimplência nas taxas condominiais atingiu 14% ao final de 2024, um aumento significativo em relação aos 10,34% registrados em 2023 e 9,41% em 2022.

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Este cenário é reflexo de diversos fatores, incluindo a desigualdade econômica e a priorização de despesas mais urgentes, como dívidas de cartão de crédito e empréstimos pessoais. 

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Além disso, a falta de planejamento financeiro adequado por parte dos gestores condominiais contribui para o agravamento do problema.​

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A inadimplência elevada compromete a manutenção de áreas comuns, a segurança e outros serviços essenciais, prejudicando a convivência entre os moradores. 

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Para mitigar esse problema, é fundamental adotar medidas como a implementação de sistemas de gestão financeira eficientes, que permitam o acompanhamento em tempo real das receitas e despesas.

O que diz a Lei sobre Inadimplência?

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A Lei sobre inadimplência nos condomínios está fundamentada no Código Civil Brasileiro, especialmente no artigo 1.336, que estabelece:

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“Art. 1.336. São deveres do condômino:

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I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

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[...]

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§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.    (Redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024)   Produção de efeitos

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§ 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.”

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Desta forma, ele determina que, se o condômino não pagar as taxas condominiais dentro do prazo, o condomínio pode cobrar judicialmente a dívida, com a possibilidade de incluir multas e juros. 

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Além disso, o inadimplente pode ser privado do direito de votar e ser votado nas assembleias até que a dívida seja quitada. 

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Em casos extremos, pode-se recorrer a protestos e ações de execução para cobrar a dívida.

O síndico pode dar desconto para inadimplentes?

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Não, o síndico não pode dar descontos para moradores inadimplentes.

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Isso se deve a diversas razões legais e financeiras que devem ser observadas na gestão condominial.

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Primeiramente, a lei e a convenção condominial são claras quanto à obrigação dos condôminos de pagarem as taxas condominiais em dia. Essas taxas são fundamentais para garantir a manutenção do condomínio, como limpeza, segurança, salários de funcionários e a conservação de áreas comuns. 

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Portanto, qualquer alteração nas cobranças deve ser decidida em assembleia e registrada na convenção, não sendo algo que o síndico pode modificar unilateralmente.

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Conceder descontos para inadimplentes pode ser prejudicial ao equilíbrio financeiro do condomínio. Ao fazer isso, o síndico corre o risco de comprometer o orçamento, uma vez que o valor arrecadado será menor e poderá impactar serviços essenciais que beneficiam a todos os moradores. 

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Além disso, a medida pode criar um efeito negativo, incentivando ainda mais a inadimplência, pois outros moradores poderão esperar por descontos similares no futuro.

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Outro ponto relevante é que dar descontos pode gerar desigualdade entre os condôminos. 

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Aqueles que pagam as taxas em dia podem se sentir prejudicados ao verem que os inadimplentes receberam uma condição mais favorável, o que pode gerar descontentamento e até mesmo ações judiciais por injustiça ou favorecimento. 

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A prática de descontos pode ser interpretada como uma falta de equidade na administração.

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Assista o vídeo abaixo e saiba mais sobre desconto para inadimplentes, desconto por pontualidade e perdão da cobrança de juros:

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Quem pode conceder desconto na dívida condominial?

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Em tese, o síndico é a figura responsável pela administração financeira do condomínio e, portanto, poderia ser o responsável por conceder desconto na dívida ‍condominial. 

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No entanto, essa prática não é recomendada e, muitas vezes, pode ser até prejudicial para o bom funcionamento do condomínio, como destacamos acima.

Quais os riscos de oferecer descontos para inadimplentes?

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Oferecer descontos para inadimplentes pode parecer uma solução simples para aumentar a arrecadação de um condomínio, mas essa prática envolve uma série de riscos que podem impactar diretamente a saúde financeira e a harmonia do ambiente condominial. 

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Abaixo, analisamos alguns dos principais riscos dessa estratégia.

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1. Impacto financeiro: Conceder descontos para inadimplentes pode parecer uma forma rápida de receber pagamentos pendentes. Contudo, essa medida pode afetar negativamente o fluxo de caixa do condomínio, uma vez que faltarão recursos para cobrir as despesas.
   
   
2. Injustiça com os adimplentes: Outro ponto negativo de oferecer descontos para inadimplentes é a sensação de injustiça que pode ser gerada entre os condôminos adimplentes. Aqueles que estão em dia com suas obrigações podem se sentir desmotivados, pois veem que, ao pagar em dia, estão arcando com o valor integral, enquanto os inadimplentes têm vantagens.
   
   
3. Incentivo à inadimplência: Conceder descontos pode acabar incentivando outros condôminos a procrastinarem seus pagamentos, criando um ciclo vicioso de inadimplência. Quando os moradores percebem que poderão ser beneficiados com descontos no futuro, a probabilidade de não quitarem suas dívidas no prazo aumenta.
   
   
4. Dificuldade nas manutenções: A falta de arrecadação completa pode comprometer a capacidade do condomínio de realizar obras de manutenção ou melhorias. Quando os descontos são concedidos, os recursos disponíveis para esses investimentos ficam mais limitados. Isso pode resultar em atrasos ou até mesmo na suspensão de serviços essenciais.

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Apesar de ser uma prática atrativa para tentar resolver rapidamente o problema da inadimplência, oferecer descontos para inadimplentes pode prejudicar a saúde financeira do condomínio, criar desigualdades entre os moradores e incentivar comportamentos indesejáveis.

A cobrança de condomínio

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A cobrança de condomínio é essencial para garantir que todos os serviços sigam funcionando. Afinal, é através das taxas que o condomínio é custeado.

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Para evitar que os moradores fiquem inadimplentes, os gestores precisam estabelecer um processo eficaz para a cobrança de condomínio.

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Em geral, a cobrança pode ser feita por carta, por e-mail, por telefone ou até através de sistemas de gestão.

Como a cobrança de condomínio em atraso deve ser feita?

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A cobrança de condomínio em atraso deve ser feita de forma clara e gradual, respeitando os prazos e regras estabelecidas na convenção do condomínio.

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1. Aviso Amigável: Envie uma mensagem amigável até 5 dias após o vencimento, lembrando o morador sobre o pagamento pendente.
   
   
2. Notificação Formal: Caso não haja pagamento, envie uma notificação formal (por carta registrada ou e-mail) entre 10 a 15 dias após o vencimento, destacando os juros e multas por atraso.
   
   
3. Multas e Juros: Após 15 dias, aplique as penalidades previstas, como multa de 2% e juros de 1% ao mês, conforme a convenção.
   
   
4. Cobrança Extrajudicial: Entre 30 a 60 dias de atraso, pode-se iniciar a cobrança extrajudicial, por meio de um advogado especializado, ou até protesto da dívida.
   
   
5. Ação Judicial: Caso a cobrança extrajudicial não seja eficaz, a última medida é a ação judicial para execução da dívida.

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Lembre-se de manter a comunicação transparente e cordial, buscando sempre a resolução amigável antes de recorrer a medidas mais severas.

Qual a melhor forma de fazer cobranças no condomínio?

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A melhor forma de fazer cobranças no condomínio é adotar uma abordagem organizada e eficiente, com comunicação clara e pontual. 

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Enviar lembretes amigáveis logo após o vencimento, seguido de notificações formais se necessário, ajuda a manter o bom relacionamento entre os moradores e a administração. 

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É importante garantir que as penalidades, como multas e juros, estejam sempre de acordo com a convenção do condomínio. 

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Para uma gestão mais eficiente e menos burocrática, a utilização de um sistema inteligente de gestão, como o uCondo, facilita todo esse processo, automatizando as cobranças e garantindo que nada seja esquecido.

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Confira no vídeo abaixo como a funcionalidade de cobranças do uCondo pode otimizar a gestão do seu condomínio:

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O que acontece com quem não paga o condomínio?

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Quem não paga o condomínio pode enfrentar diversas consequências, tanto financeiras quanto legais. Inicialmente, o condomínio pode aplicar multas e juros sobre o valor devido, conforme estipulado na convenção. 

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Essas penalidades aumentam o valor da dívida com o tempo, tornando o pagamento ainda mais oneroso.

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Além disso, o condomínio pode enviar notificações formais de cobrança e, caso o inadimplente não regularize a situação, pode recorrer à cobrança extrajudicial. 

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Isso envolve a contratação de um advogado para tentar resolver o problema de forma amigável, o que pode incluir o parcelamento da dívida. 

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Se ainda assim o pagamento não for realizado, o condomínio pode entrar com uma ação judicial para a execução da dívida, o que pode resultar na penhora de bens do devedor.

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Em casos mais graves, o inadimplente pode ter o nome protestado em cartório, o que pode impactar sua reputação e dificultar a obtenção de crédito no mercado. 

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Assista o vídeo e saiba o que pode acontecer com quem não paga a taxa de condomínio:

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