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Rescisão de contrato do síndico profissional: como fazer?
A rescisão de contrato do síndico profissional é um tema que pode gerar dúvidas entre condôminos e administradores. Ela é uma parte essencial da gestão condominial quando se busca manter a eficiência e o bom funcionamento do condomínio.
Em alguns casos, seja por problemas de desempenho, questões de relacionamento ou simplesmente pela conclusão de um ciclo natural de trabalho, a rescisão pode se tornar inevitável.
É importante destacar que a rescisão de um contrato de síndico profissional não deve ser vista como um processo conflituoso, mas sim como uma oportunidade de renovação e ajustes na gestão condominial. Seja qual for o motivo, a transparência e o respeito são fundamentais para garantir que a transição seja feita de forma fluida e profissional.
Neste post, vamos detalhar os principais motivos que podem levar à rescisão do contrato, como a falta de atendimento às expectativas, mudanças nas necessidades do condomínio, ou mesmo questões administrativas e financeiras.
Qual a importância do síndico?
A importância do síndico em um condomínio é indiscutível, pois ele é o responsável por garantir o bom funcionamento das operações diárias e a convivência harmoniosa entre os moradores.
O síndico profissional, nesse contexto, torna-se o elo fundamental entre os condôminos, a administradora e os prestadores de serviços. Ele atuando diretamente em questões que impactam a qualidade de vida no condomínio.
Com a crescente demanda por uma gestão profissionalizada, o síndico profissional tem ganhado espaço nos condomínios. No entanto, nem todos os síndicos conseguem atender às expectativas do conselho ou dos condôminos, o que pode gerar conflitos.
Normalmente, o processo de contratação de um síndico profissional envolve a deliberação e a escolha prévia por parte do conselho, que avalia o histórico e a experiência do profissional em outros condomínios. Após essa avaliação, uma estratégia de gestão é definida para atender às necessidades específicas do novo condomínio.
Existem diferentes perfis de gestão: alguns conselhos são mais atuantes, enquanto outros preferem uma abordagem mais delegada. Da mesma forma, há síndicos que exercem suas funções com autonomia e outros que preferem uma gestão mais direcionada pelo conselho.
Quando esse alinhamento não ocorre, surgem desentendimentos, e o conselho pode ficar insatisfeito com o trabalho do síndico.
Um ponto de discussão comum é se o conselho pode destituir o síndico sem a necessidade de convocar uma assembleia. Para isso, é fundamental entender o que a convenção do condomínio estabelece e como o processo de rescisão deve ser conduzido para garantir a transparência e o respeito às regras.
Qual a vantagem de ter um síndico profissional?
A contratação de um síndico profissional tem se tornado uma escolha cada vez mais frequente no mercado condominial, oferecendo benefícios significativos tanto para pequenos quanto grandes condomínios. A profissionalização da sindicatura permite que o condomínio tenha uma gestão mais qualificada e especializada, especialmente em áreas que o síndico voluntário, muitas vezes, não consegue abordar com a mesma profundidade.
Isso ocorre porque a quantidade crescente de leis e regulamentações que afetam os condomínios exige uma administração que entenda profundamente essas normas. O não cumprimento dessas leis pode resultar em penalidades severas, como a responsabilização pessoal do síndico e o risco de o condomínio enfrentar pesadas indenizações.
Um exemplo disso é a falta de emissão do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), ou a realização de reformas em áreas comuns sem as aprovações necessárias.
Esses atos podem gerar multas e até a interdição do prédio. Da mesma forma, realizar uma poda de árvores sem autorização prévia pode resultar em sanções. Alterações nas áreas comuns, se realizadas sem a devida aprovação em assembleia, também podem desencadear ações judiciais contra o condomínio.
Contar com um síndico profissional, portanto, assegura que o condomínio esteja em conformidade com as normas e regulamentos vigentes, minimizando riscos e garantindo uma gestão eficiente e segura.
A experiência e a expertise do síndico profissional ajudam a evitar problemas legais e operacionais, promovendo a valorização do patrimônio e o bem-estar dos moradores.
Leia também: Prestação de contas no condomínio
Como funciona a contratação de um síndico profissional?
Primeiro, precisamos considerar que o síndico é eleito e não indicado, conforme preceitua o artigo 1.347 do CC.
Pela regra, a escolha do síndico é feita em assembleia geral, na qual votam condôminos, compromissários e compradores, cessionários de seus direitos e usufrutuários.
O papel do conselho pode assumir outros contornos após a seleção do síndico profissional, que é a de ter a responsabilidade por assinar o contrato entre o síndico profissional e o condomínio.
Quais os limites do papel do síndico?
Mesmo sendo o síndico representante legal da sua própria empresa ou síndico pessoa física, ao ser eleito, ele já representa o condomínio. Assim, fica a dúvida se ele poderia celebrar o contrato e assinar pelo condomínio e como prestador de serviços ao mesmo tempo.
Para elucidar essa questão vamos a análise do artigo 117 do Código Civil:
“Art. 117 - Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo.”
O advogado Fabiano Menke esclarece que:
“O dispositivo trata da figura do negócio jurídico consigo mesmo, que é aquele em que o representante é a outra parte no negócio, emitindo declaração de vontade tanto em nome do representado quanto para si próprio. Para a configuração do negócio jurídico consigo mesmo, é essencial que o negócio tenha sido concluído por meio de representante. Sendo o fundamento dessa inadmissibilidade do negócio jurídico com si mesmo se fundamenta na impossibilidade de conclusão de negócio que em que inexiste conflito de interesses entre representante e representado”. (pg. 206)
Para sair dessa situação, o condomínio delega poderes aos seus conselheiros para que em nome do condomínio firmem o contrato com o síndico. (Art. 1.348, § 1º do CC).
É importante ressaltar que os conselheiros podem ou não ter poderes para rescindir o contrato com o síndico, mas essa rescisão tem senões que trataremos mais para frente e, quem define esse limite, se o conselho terá poderes de rescindir o contrato ou não, será a delegação de poderes da assembleia que deverá ocorrer no momento de delegação dos poderes para a assinatura do contrato com o síndico eleito.
Na omissão fica discutível se aquele que tem poderes para assinar, também teria poderes para cancelar o contrato sem expressa definição da assembleia. De qualquer forma, é certo que a assembleia pode, por força do art. 1.348, assinar e cancelar o contrato, mas poderá destituir o síndico?
É possível destituir um síndico?
A destituição do síndico pode ocorrer durante assembleia, conforme estabelece o art. 1.349 do CC. Desta forma, o conselho poderá ter poderes para cancelar o contrato, mas não para destituir o síndico.
A convocação poderá ocorrer pelo conselho, caso este tenha poderes para convocar a assembleia, pela vontade do síndico, ou na ausência com fundamento no art. 1.351 § 1º do CC por um quarto dos condôminos.
Somente a assembleia pode destituir o síndico e somente a convenção pode conceder poderes ao conselho para a convocação da assembleia.
Poderes delegados no contrato de prestação de serviços no sentido de dar poderes ao conselho de convocação de assembleia não atendem o disposto na lei.
Em decisão de 2017, o TJ-DF se manifestou sobre os poderes adicionais da convenção para a convocação de assembleia pelo conselho.
Confira a parte final do voto do Relator Alfeu Machado:
“[...] Não obstante os argumentos apresentados pelo condomínio autor, ora apelado, existe previsão em Convenção Condominial de que o Conselho Fiscal, o Conselho Consultivo e o Conselho de Sustentabilidade, à luz dos seus arts. 36, 37 e 38 (pág. 1 do ID 2120768 e pág. 1 do ID 2120769), possuem competência para convocação de Assembleia Geral, se julgar conveniente.
5.2 - Embora utilizada a expressão gênero Assembleia Geral, deve-se esclarecer que a competência dos Conselhos citados se refere à Assembleia Geral Extraordinária, tendo em vista que a Ordinária compete ao síndico, ou, subsidiariamente, a ¼ dos condôminos, para as hipóteses já mencionadas, ou seja, as constantes do art. 1.335 do Código Civil e do art. 40, § 1º, da Convenção de Condomínio (ID 2120769, pág. 1).
5.3 - Quanto à expressão disposta nos arts. 36, 37 e 38 da Convenção Condominial se julgar conveniente, esta deve ser analisada sob a ótica de quando exigirem os interesses gerais? E, observado o Edital de Convocação constata-se que as matérias nele indicadas podem ser consideradas de interesse geral, tendo em vista que guardam relação com o fiel cumprimento da Convenção ante a necessidade de eleição de substituto para o síndico, bem como sobre a modalidade de gestão a ser aplicada ao condomínio e ao estabelecimento de um Estatuto Eleitoral, norma assessória à Convenção Condominial, de forma a conferir lisura, transparência, isonomia e segurança formal às futuras eleições de sindico, seu substituto e conselheiros.
6 - Tendo em vista que a convocação para a Assembleia Geral Extraordinária não é exclusiva do síndico ou de ¼ dos condôminos, podendo constar da convenção condominial ampliação do rol de legitimados para tanto; que a Convenção Condominial estabeleceu competência para que o Conselho Fiscal, o Conselho Consultivo e o Conselho de Sustentabilidade possam convocar Assembleia Geral Extraordinária; que esta possui competência residual em relação às matérias da Ordinária; e que os assuntos elencados no Edital de Convocação de ID 2120809 - pág. 1 não fazem parte do art. 1.335 do Código Civil nem do art. 40, § 1º, da mencionada Convenção, resta patente a competência dos Conselhos mencionados para a convocação da Assembleia em apreço.
7 - O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º (20%) e 3º para a fase de conhecimento (§ 11, do art. 85, do CPC/2015).
8 - Apelação conhecida e provida. Sentença reformada.”
É recomendado a formalização do contrato de prestação de serviços entre o síndico e o condomínio mesmo que não obrigatório, sendo que o síndico não pode assinar o seu próprio contrato com o condomínio que representa sob pena de nulidade.
Assim, deve a assembleia delegar poderes ao conselho ou para outro nomeado pelo ato, para assinar o contrato com o síndico propondo cláusulas em defesa dos interesses do condomínio.
Quem pode demitir um síndico profissional?
A demissão de um síndico profissional pode ser realizada pela assembleia de condôminos, que é a instância máxima de deliberação em um condomínio. É necessário seguir o que está estabelecido na convenção condominial e na legislação aplicável, como o Código Civil.
A rescisão do contrato com o síndico por terceiros que não a assembleia, deve também ser prevista e delegada somente pela assembleia.
A rescisão autorizada pela assembleia ao conselho coloca fim ao contrato, mas não serve para finalizar a relação com o síndico que precisa ser ratificada em assembleia.
A não ratificação provoca a continuidade do síndico no cargo e restabelecimento dos termos do contrato, mas de forma verbal, salvo se a assembleia estipular outros termos ou declarar nulo o contrato assinado.
Caso o conselho não tenha poderes para rescindir o contrato, o ato de rescisão do conselho será nulo de pleno direito (art. 166 do CC).
Quais os direitos trabalhistas do síndico?
Os direitos trabalhistas do síndico podem variar dependendo da forma como ele exerce suas funções e do tipo de relação que ele mantém com o condomínio.
Em geral, o síndico morador não possui direitos trabalhistas, uma vez que ele não é um funcionário contratado.
Já o síndico profissional, caso contratado, possui os direitos comuns ao tipo de vínculo empregatício estabelecido. Alguns exemplos de direitos que poderiam aplicar-se ao síndico são:
- Salário e remuneração: Em alguns casos, se o síndico é contratado como funcionário, ele pode ter direito a um salário ou remuneração pelo seu trabalho.
- Jornada de trabalho: Caso o síndico tenha um contrato de trabalho, ele deve ter direito a cumprir uma jornada de trabalho regulamentada, com direito a intervalos e folgas de acordo com a legislação local.
- Férias: Se o síndico tiver um contrato de trabalho, ele pode ter direito a férias remuneradas após um determinado período de trabalho.
- 13º salário: Em muitos países, os trabalhadores têm direito a receber um 13º salário, que é um pagamento extra no final do ano.
- Benefícios: Dependendo do contrato, o síndico pode ter direito a benefícios como plano de saúde, vale-alimentação, entre outros.
- Direitos previdenciários: Se o síndico for contratado, ele pode ter direito a contribuir para a previdência social e receber benefícios como aposentadoria e auxílio-doença.
- Rescisão do contrato: Se houver um contrato de trabalho, o síndico terá direitos em caso de rescisão, como aviso prévio e possível indenização.
A rescisão de contrato do síndico profissional
No meio tempo entre a rescisão pelo conselho e a ratificação pela assembleia, o valor previamente acordado de honorários pela prestação dos serviços é devido.
A rescisão de contrato do síndico profissional pelo conselho tem validade, mas como a sindicatura requer eleição e destituição através de assembleia geral.
De acordo com o advogado Rodrigo Karpat, especialista em direito condominial, a suspensão da remuneração do preposto do condomínio neste meio tempo poderá ser considerado enriquecimento ilícito.
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