O que é um condomínio edilício? Entenda a definição e regras

Você sabe o que é um condomínio edilício? Por definição, é uma forma de propriedade compartilhada de um edifício ou conjunto de edifícios.

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Nela, os proprietários de unidades individuais possuem também uma fração do uso e propriedade das áreas comuns do prédio.
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Apesar do grande número de moradores em condomínios em todo o Brasil, muitos deles sequer sabem quais são as características dos condomínios edilícios e o que os diferencia dos demais.

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Para falar sobre o assunto, a uCondo preparou mais um conteúdo especial para administradores, síndicos, gestores e moradores. Este conteúdo vai tirar as principais dúvidas e explicar de um jeito simples o que é um condomínio edilício.

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Índice:

• O que é um condomínio edilício?
• Diferença entre condomínio edilício e comum
• O que um condomínio precisa para ser edilício?
• Quem representa o condomínio edilício?
• Áreas comuns e áreas privativas do condomínio
• O síndico na gestão de áreas comuns‍

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O que é condomínio edilício?

Um condomínio edilício é uma forma de propriedade compartilhada de um edifício ou conjunto de edifícios, onde os proprietários de unidades individuais possuem também uma fração do uso e propriedade das áreas comuns do prédio.

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De forma resumida, um condomínio edilício pode ser vertical ou horizontal e, por regra, reúne áreas privadas (o próprio apartamento do condômino) e áreas de uso comum (espaços compartilhados).

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Quanto às áreas de uso comum, podemos citar o hall de entrada, elevadores, jardins, piscinas, corredores, quiosques, salões e escadas.

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Condomínios edilícios no Brasil

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O número de condomínios cresce a cada dia no Brasil. Atualmente, são mais de 57 milhões de condomínios no Brasil, com quase 80 milhões de moradores em prédios e residências que fazem parte de condomínios.

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Ao todo, eles movimentam mais de R$200 bilhões por ano. Esse é um dos resultados diretamente ligados ao crescimento demográfico das grandes cidades.

Qual a diferença entre condomínio edilício e condomínio comum?

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Um condomínio comum, também conhecido como condomínio geral, é uma forma de propriedade compartilhada onde várias unidades imobiliárias (como casas ou apartamentos) são divididas igualmente entre seus donos.

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Sendo assim, a propriedade é de todos os seus proprietários ao mesmo tempo.

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Um bom exemplo de condomínio geral é quando uma família divide uma propriedade. Nesse caso, todos são donos do espaço e ele é dividido igualmente entre todos.

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Já um condomínio edilício é um tipo específico de condomínio que se refere a um prédio de apartamentos onde cada unidade é vendida individualmente, mas os espaços comuns são de propriedade coletiva dos proprietários das unidades.

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Os espaços são divididos entre privados e de uso comum. Os privados são exclusivos de seu proprietário e, como já citado anteriormente, os espaços de uso comum são divididos em partes iguais a todos os donos.

O que um condomínio precisa para ser edilício?

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Como destacado acima, em um condomínio edilício, existem dois tipos de propriedades: as privadas, que possuem um único proprietário, e as comuns, que são de todos os proprietários.

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As propriedades privadas podem ser usadas com maior liberdade, de acordo com o regimento interno do condomínio. 

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Já as propriedades comuns são utilizadas conforme as regras e normas do condomínio, não podendo ser vendidas ou modificadas.

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Além disso, outra característica do condomínio edilício é que ele não pode ser extinto.

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Para regularizá-lo é importante estar atento a certas questões:

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• As propriedades privadas do condomínio devem estar identificadas. Portanto, é importante que as unidades sejam marcadas com números ou até mesmo letras;
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• O condomínio edilício precisa ter regulamento interno e síndico.‍

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Assista o vídeo abaixo e conheça algumas das Leis do Condomínio:

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Leia também: Conheça as Leis do Condomínio

Quem representa o condomínio edilício?

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Assim como um condomínio normal, um condomínio edilício também tem um síndico, que é a pessoa responsável por gerenciar as questões administrativas e financeiras do condomínio.

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O síndico, também chamado de gestor condominial, também atua como intermediário entre os moradores e as autoridades locais. O síndico é responsável por assegurar que as regras e normas estabelecidas pelo condomínio sejam cumpridas.

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De acordo com o artigo 1347 da Lei nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002, a convenção ou assembleia de condomínio deve escolher um síndico que deverá realizar a gestão do condomínio.

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O condomínio edilício no Código Civil

O Código Civil, em seu artigo 1.331, descreve o condomínio edilício como uma forma especial de condomínio.

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Essa modalidade de condomínio é utilizada em casos de prédios ou conjuntos de edificações, como condomínios residenciais ou comerciais.

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Aqui está o texto do artigo 1.331 do Código Civil Brasileiro:

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"Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

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§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

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§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

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§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio."

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Leia também: O que é fração ideal?

Quais são as áreas comuns de um condomínio?

Antes de tudo, é importante saber que o uso dessas áreas não pode causar incômodos ou danos para os outros moradores.

Não é permitido colocar entulhos ou empecilhos nessas áreas, como alguns moradores acabam fazendo nas garagens, por exemplo.

Os moradores devem conservar as áreas comuns do condomínio e se causarem algum dano, devem cobrir os custos da reforma.

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Dentre os principais exemplos de áreas comuns, podemos citar:

• Espaço para a realização de eventos e salões de festa;
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• Espaço gourmet e cozinhas compartilhadas;
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• Churrasqueira e quiosques;
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• Quadras de esportes;
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• Piscina e hidromassagem;
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• Playground e pracinhas;
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• Academia e sauna;
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• Portarias, corredores, elevadores e escadas;
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• Garagem;
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• Jardim e horta;

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Com relação às áreas comuns, é importante haver um bom sistema de reservas para auxiliar o trabalho do síndico.

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O aplicativo uCondo é um ótimo exemplo, trazendo a funcionalidade de reservas totalmente online. Assista o vídeo:

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Áreas privativas do condomínio

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As áreas privativas de um condomínio são todas aquelas que, embora possam estar em um local de uso comum, são de uso individual de um proprietário ou inquilino em específico.

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Um exemplo é a vaga de garagem, que apesar de estar em uma área comum, têm seu uso particular restrito ao morador que possui a vaga.

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A área privativa pode ser livremente utilizada pelo proprietário, desde que haja respeito pelas normas do condomínio e que constam na Lei, segundo o inciso I do artigo 1.335 do Código Civil.

Qual o papel do síndico na gestão de áreas comuns?

O síndico é o principal responsável por promover a boa convivência entre moradores bem como garantir que todas as normas e regras dos espaços de uso comum estão sendo compridas.

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O síndico deve ficar atento se os condôminos estão utilizando as áreas comuns de forma adequada, observando se todas as regras foram cumpridas, se não houveram danos e se houve alguma violação do regimento interno.

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Além disso, é importante que o regimento interno defina muito bem quais são as regras de utilização desses espaços para evitar conflitos.

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Para auxiliar gestores e síndicos, a uCondo preparou um manual gratuito com dicas de gestão das áreas comuns. Cadastre-se abaixo para baixar:

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