Alteração de fachada no condomínio: o guia completo

A mudança e alteração de fachada no condomínio ainda é um assunto que gera muitas dúvidas e polêmicas. Existem diversas decisões judiciais e confusões envolvendo este ponto.

‍

Síndicos e moradores ainda possuem algumas dúvidas sobre: Quais são as normas que regem a alteração da fachada de um edifício? Qual o quórum necessário para implementar essas mudanças de forma legal e transparente?

‍

Existem diversos “empecilhos” na legislação quando se trata de alterações na fachada do condomínio.

‍

Nesse post, vamos detalhar a legislação relacionada à mudança e alteração de fachada. Vamos falar sobre o que os proprietários, arquitetos e gestores precisam saber para garantir que suas iniciativas estejam em conformidade com as diretrizes essenciais. Boa leitura!

‍

‍

Índice:

• Como é o processo de mudança de fachada?
• O que é considerado mudança de fachada?
• O que diz o Código Civil sobre alteração de fachada?
• O que é considerado fachada em condomínio?
• Uma possível mudança no entendimento
• Qual o quórum para alteração de fachada?

‍

Como é o processo de mudança de fachada de condomínio?

‍

A questão da mudança e alteração de fachada gera uma série de dúvidas em um condomínio. Isso ocorre, principalmente, pelo fato de não haver uma padronização no entendimento jurídico quanto a isso.

‍

Além disso, existem uma série de fatores no cotidiano condominial que influenciam na alteração dessa fachada. Isso acontece tanto pelas mudanças obrigatórias (segurança, proteção, novas leis etc.) como pela impossibilidade de se manter a fachada conforme a obra em sua originalidade.

‍

Uma questão bem comum quanto a esse segundo ponto, por exemplo, se refere às fachadas que têm pastilhas na sua composição. Isso porque, conforme o desgaste ao longo dos anos, essas acabam se desprendendo da parede e caindo.

‍

O problema quanto a isso se encontra no fato de que o revestimento com esse material foi muito popular principalmente do meio para o final do século passado.

‍

Isso faz com que as peças de reposição, em muitos casos, tenham desaparecido do mercado. Assim, fica a dúvida se durante a renovação na fachada, é possível alterar aquilo que consta no projeto original.

O que é considerado mudança da fachada?

‍

É considerada mudança ou alteração na fachada do condomínio toda obra ou ação que modificar o visual ou o formato da própria fachada.

‍

Existem diversas nuances a serem observadas com relação a este assunto, já que diversos pontos são considerados mudanças na fachada.

‍

Um exemplo é a necessidade de se trocar a posição da portaria visando a segurança do empreendimento.

‍

Além disso, até mesmo o ato de trocar as plantas do jardim ou a de desligar a cascata de água para economia no condomínio podem modificar a fachada. 

‍

Os fatores são vários e, se formos na letra da lei, essas só poderão ser alteradas com a unanimidade.

‍

‍

O que se considera alteração de fachada?

‍

Aqui estão alguns exemplos do que poderia ser considerado alteração de fachada do condomínio:

‍

• Pintura e Revestimento: Mudanças na cor, tipo de pintura ou revestimento aplicado às paredes externas.

‍

• Instalação de Elementos Arquitetônicos: Adição de elementos como varandas, marquises, toldos, ou outros componentes que alterem a aparência externa do edifício.

‍

• Substituição de Janelas ou Portas: Troca de janelas ou portas que afetem a aparência externa do condomínio.

‍

• Inclusão de Elementos Decorativos: Adição de elementos decorativos que não estavam presentes originalmente na fachada.

‍

• Alterações na Iluminação Externa: Modificações nas luminárias ou no sistema de iluminação externa do condomínio.

‍

• Reformas Estruturais Externas: Modificações na estrutura do edifício, como a inclusão de sacadas ou a mudança na disposição de elementos arquitetônicos.

O que diz o Código Civil sobre alteração de fachada?

‍

O Código Civil entende que para a alteração de fachada, é necessária a unanimidade dos votos dos moradores. Isso está estabelecido nos artigos 1.334 e 1.336 do Código Civil.

‍

Enquanto o artigo 1.334 estabelece o quórum para deliberações no condomínio, o artigo 1.336 estabelece que os condôminos não podem “[...] alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.

‍

Leia mais: Qual o quórum para cada decisão no condomínio?

O que é considerado fachada em condomínio?

‍

Nesse sentido, é preciso se entender que a definição de fachada é clara: são todas as faces de uma edificação. Quando falamos em faces, estamos falando de todas as partes visíveis que compõem o empreendimento.

‍

De acordo com o Departamento Consultivo da Karpat Advogados, outra questão que acaba trazendo mais dúvidas quanto a isso são os laudos que buscam definir de forma errônea o que é a fachada de um empreendimento. 

‍

O que chama a atenção quanto a essa questão é que, nos últimos anos, muito por conta de mudanças de leis durante a pandemia, o ordenamento jurídico ficou “bagunçado”.

‍

Para dar um exemplo factível, com a chegada da Lei 14.405/2022, é possível alterar a destinação do imóvel com o quórum de “apenas” 2/3. Essa mudança é muito mais importante e grave do que uma alteração de fachada, que exige como quórum a unanimidade.

‍

Nesse sentido, entendemos que a longo prazo, dada uma situação tão díspar como essa apresentada acima, a tendência é que a lei seja "corrigida".

A possível mudança no entendimento

‍

Por este motivo, é possível que haja mudança no entendimento sobre a alteração de fachada do condomínio.

‍

De forma geral, em circunstâncias de necessidade, a jurisprudência deve caminhar para entendimento que essa alteração poderá ser feita sem a necessidade da unanimidade.

‍

Ainda assim, até por conta de essa lei quanto à alteração de destinação ser muito recente, é imprescindível que juridicamente, quando falarmos da alteração de fachada, continuemos seguindo o que a lei diz.

Qual o quórum para alteração de fachada?

‍

Para qualquer alteração de fachada no condomínio, é necessária a unanimidade do quórum. Isso serve para alterações da fachada por motivos estéticos ou de outra ordem, como em termos de segurança.

‍

Para isso, é preciso que a mudança seja proposta em assembleia e depois de aprovada, incluída na convenção do condomínio.

‍

Desta forma, a mudança passa a fazer parte do novo padrão para toda a edificação, podendo ser adotada por todos os moradores.

‍

A fim de evitar problemas para a gestão, é essencial que se faça um ótimo trabalho de conscientização junto aos condôminos.

‍

Isso é essencial para apresentar a obrigação de reparar/alterar a fachada e destacar que é necessário um quórum específico.

‍

Tudo isso é necessário a fim de que o objetivo final seja alcançado e a situação seja resolvida da melhor forma possível e, claro, dentro daquilo que a lei dispõe.

‍

‍

Leia também: 7 boas práticas no atendimento por WhatsApp

‍

‍