Loteamento de acesso controlado: como funciona?

O conceito de loteamento de acesso controlado está ganhando cada vez mais relevância no cenário imobiliário brasileiro. Em muitos casos, esses loteamentos oferecem mais segurança e organização para seus moradores. 

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Esses espaços são planejados para criar uma sensação de comunidade, muito semelhante ao que acontece nos condomínios. 

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No entanto, para que essa experiência seja melhor aproveitada, é essencial entender como funciona a gestão de um loteamento desse tipo. É preciso ter atenção no que diz respeito ao controle de acesso e à manutenção das áreas comuns (quando houver).

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Para te ajudar a entender como funcionam os loteamentos de acesso controlado, o blog uCondo preparou um novo post. Boa leitura!

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Índice:‍

• O que é loteamento de acesso controlado?
• Qual a natureza jurídica de um loteamento?
• Como transformar um loteamento em condomínio?
• Condomínio de lotes e loteamento de acesso controlado
• Como solicitar autorização municipal para loteamento?
• É possível vedar o acesso de pessoas não residentes?
• Como fazer o controle de acessos no loteamento?
• Como fazer a cobrança de taxas em loteamento?
• Os desafios nos loteamentos controlados

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O que é loteamento de acesso controlado?

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Um loteamento de acesso controlado é um tipo de conjunto habitacional onde o acesso às áreas internas é restrito e monitorado. Isso ajuda a garantir mais segurança e privacidade para os moradores. 

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Diferente de um condomínio fechado, que é composto por unidades habitacionais compartilhando áreas comuns, o loteamento de acesso controlado pode conter lotes independentes com suas próprias residências.

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Em relação aos “loteamentos comuns”, estes possuem a vantagem de ter portarias, muros ou cercas e sistemas de vigilância que controlam quem entra e sai do local.

Qual a natureza jurídica de loteamento de acesso controlado?

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A natureza jurídica de um loteamento de acesso controlado envolve algumas particularidades que o diferenciam de outros tipos de empreendimentos imobiliários, como os condomínios fechados. 

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No Brasil, a regulamentação dos loteamentos é regida pela Lei Federal nº 6.766/1979, conhecida como Lei de Parcelamento do Solo Urbano. 

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No entanto, essa lei não prevê diretamente a criação de loteamentos com acesso controlado, o que gera algumas controvérsias e desafios legais.

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Em 2017, a Lei 13.465 elevou essa regulamentação ao âmbito federal ao acrescentar o §8º ao art. 2º da Lei 6.766/79. A atualização traz uma definição jurídica mais precisa ao estabelecer:

“8º. Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.”

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Esse trecho deixa claro que mesmo que o loteamento seja cercado, ele não pode vedar o acesso e o trânsito de pedestres e veículos, mesmo que de “não moradores”.

Como transformar um loteamento em condomínio fechado?

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Não é possível transformar um loteamento em um condomínio fechado. 

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Isso porque a Legislação do Brasil não permite a existência de um bairro fechado, tendo em vista que as vias públicas não podem ser privadas.

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É necessário manter o livre acesso para todos.

Qual a diferença entre condomínio de lotes e loteamento de acesso controlado?

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A diferença entre um condomínio de lotes e um loteamento de acesso controlado está, principalmente, na natureza jurídica e na forma de gestão dessas áreas.

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Embora ambos possam oferecer segurança e privacidade aos moradores, existem algumas diferenças relevantes:

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• Condomínio de Lotes: Um condomínio de lotes é regulamentado pela Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/1964), a mesma que rege os condomínios edilícios (edifícios residenciais e comerciais) e pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002).  Em um condomínio de lotes, cada proprietário possui um lote individual para construção, mas as áreas comuns (ruas, calçadas, áreas de lazer, etc.) são de propriedade coletiva dos condôminos, sendo administradas por uma convenção condominial.

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• Loteamento de Acesso Controlado: Em um loteamento de acesso controlado, os lotes são vendidos individualmente, e as vias internas são originalmente públicas. No entanto, para oferecer mais segurança e controle, os moradores podem cercar o loteamento e instalar portarias, restringindo o acesso a não-residentes. Para isso, é necessária autorização do Poder Público.

Como solicitar autorização municipal para loteamento de acesso controlado?

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A autorização municipal para loteamento de acesso controlado varia de cidade para cidade.

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Na maioria delas, para implantar regras e controlar o acesso, é preciso encaminhar um requerimento para a Prefeitura Municipal.

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Esse requerimento deve ser enviado em nome de uma associação de moradores e dos proprietários responsáveis pela administração do loteamento.

É possível vedar o acesso de pessoas não residentes no loteamento fechado?

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Ainda que a Prefeitura do seu município permita que um loteamento fechado tenha o acesso controlado, ele jamais poderá ser fechado ou restrito.

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Os loteamentos poderão ter seguranças e vigias, mas não poderão impedir pessoas de transitar por suas ruas, tendo em vista que elas são públicas.

Como fazer o controle de acessos no loteamento?

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O controle de acessos em um loteamento de acesso controlado pode ser feito de maneiras diferentes.

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É possível utilizar diferentes tecnologias para garantir a segurança dos moradores. 

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Aqui estão algumas abordagens comuns para realizar esse controle de maneira eficaz:

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1. Portarias e Guaritas:

A instalação de portarias e guaritas em pontos estratégicos de entrada e saída é uma das formas mais tradicionais de controle de acesso. Essas estruturas podem ser operadas por vigilantes, que monitoram quem entra e sai do loteamento, verificam a identidade dos visitantes e registram informações pertinentes. Em alguns casos, as portarias podem ser equipadas com tecnologias de reconhecimento facial, leitura de placas de veículos, ou uso de cartões de proximidade para facilitar o processo de entrada.

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2. Portaria Remota ou Virtual:

Para reduzir custos e aumentar a eficiência, muitos loteamentos têm adotado portarias remotas ou virtuais. Nessa modalidade, o controle de acesso é realizado por uma central de monitoramento à distância, onde os operadores podem autorizar a entrada de visitantes e liberar portões eletrônicos. Essa solução oferece maior flexibilidade e pode ser integrada a outros sistemas de segurança, como câmeras de vigilância e alarmes.

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3. Sistemas de Identificação e Credenciamento:

A utilização de sistemas de identificação para moradores, funcionários e prestadores de serviço é fundamental para um controle de acesso eficiente. Isso pode incluir o uso de cartões de proximidade, tags RFID para veículos, ou até mesmo aplicativos móveis que geram códigos QR temporários para visitantes. Esses sistemas facilitam o processo de entrada e minimizam o risco de acesso não autorizado.

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4. Monitoramento por Câmeras e Sensores:

O uso de câmeras de vigilância em pontos críticos do loteamento, como entradas, saídas, e áreas comuns, é essencial para manter a segurança. As câmeras podem ser conectadas a sistemas de inteligência artificial que detectam atividades suspeitas e alertam a central de monitoramento. Além disso, sensores de movimento e cercas eletrônicas podem ser instalados ao redor do perímetro do loteamento para prevenir invasões.

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5. Aplicativos e Softwares de Gestão:

Sistemas de gestão condominial, como o uCondo, oferecem ferramentas integradas que ajudam a administrar o controle de acessos de maneira centralizada. Através desses aplicativos, moradores podem autorizar a entrada de visitantes, receber notificações em tempo real sobre atividades suspeitas, e acessar relatórios detalhados de quem entrou e saiu do loteamento. A automação desses processos torna o controle mais ágil e reduz a dependência de operadores humanos.

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A combinação dessas estratégias com uma política clara de segurança e conscientização dos moradores é crucial para garantir que o controle de acessos em um loteamento seja eficiente e respeite as normas legais vigentes.

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Quer saber mais sobre os sistemas para controle de acessos? Assista o vídeo abaixo:

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É possível cobrar taxa de manutenção em loteamentos fechados?

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Sim, é possível que uma associação de moradores cobre taxa de manutenção nos loteamentos fechados.

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Essa taxa pode ser utilizada para pagar seguranças, porteiros e vigias, além de manter a conservação de guaritas, por exemplo.

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Essa possibilidade foi reconhecida pelo STF por meio do Recurso Extraordinário (RE) nº 695.911. 

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No entanto, o STF também entende que essa taxa não é obrigatória. Assim, ela não pode ser cobrada de moradores não associados ou daqueles que não desejarem efetuar o pagamento da taxa.

Os desafios nos loteamentos de acesso controlado

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Os loteamentos de acesso controlado oferecem segurança e qualidade de vida aos moradores, mas enfrentam desafios específicos que exigem atenção e gestão eficiente. Alguns dos principais desafios incluem:

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1. Legalidade e Natureza Pública das Vias Internas:

Um dos maiores desafios enfrentados pelos loteamentos de acesso controlado é a questão jurídica relacionada à natureza das vias internas. Embora os moradores desejem restringir o acesso para garantir segurança, as vias continuam sendo públicas por lei. Isso pode gerar conflitos legais e dificuldades na implementação de controles de acesso que sejam eficientes e, ao mesmo tempo, respeitem os direitos de circulação pública.

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2. Conflitos de Governança e Adesão às Regras:

Em loteamentos de acesso controlado, a gestão é geralmente realizada por uma associação de moradores. No entanto, diferentemente dos condomínios, a adesão a essa associação pode ser voluntária, o que pode resultar em desafios na arrecadação de taxas e na implementação de regras de convivência. Moradores que optam por não participar da associação ainda utilizam as áreas comuns e se beneficiam dos serviços, o que pode gerar atritos entre aqueles que contribuem financeiramente e os que não o fazem.

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3. Manutenção e Custos Operacionais:

A manutenção das áreas comuns, como ruas, calçadas, iluminação pública, e sistemas de segurança, representa um desafio financeiro constante. Como os recursos para essas manutenções dependem das contribuições dos moradores, a gestão deve ser transparente e eficiente para evitar problemas de inadimplência e garantir que os serviços sejam prestados de forma adequada. A falta de fundos pode comprometer a segurança e o bem-estar dos residentes.

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4. Implementação de Tecnologia e Segurança:

Embora a tecnologia seja uma aliada importante na gestão de loteamentos de acesso controlado, a implementação de sistemas como portarias remotas, câmeras de vigilância, e aplicativos de gestão pode ser complexa e custosa. Além disso, é necessário garantir que esses sistemas sejam atualizados regularmente e que os moradores estejam adequadamente treinados para utilizá-los. Falhas na tecnologia ou na sua operação podem comprometer a segurança do loteamento.

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5. Convivência e Comunicação:

A comunicação eficaz entre a administração do loteamento e os moradores é essencial para garantir uma convivência harmoniosa. No entanto, manter todos os residentes informados e engajados pode ser um desafio, especialmente em loteamentos maiores. Diferenças de opinião sobre segurança, uso das áreas comuns e decisões financeiras podem gerar conflitos que, se não forem bem gerenciados, podem afetar o ambiente comunitário.

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Esses desafios exigem uma abordagem proativa por parte da administração e uma colaboração ativa dos moradores para que o loteamento de acesso controlado possa oferecer todos os benefícios de segurança e qualidade de vida que promete.

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Teste agora: Sistema para loteamento fechado

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