Nova Lei de Inadimplência: o guia completo

A nova Lei de Inadimplência em condomínios, como é popularmente conhecida, se refere ao novo Código de Processo Civil, que foi atualizado em 2015.

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Com essa atualização das leis, o tratamento de condôminos inadimplentes sofreu algumas mudanças.

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O novo texto altera diversos dispositivos da legislação que dizem respeitos aos direitos e deveres destes condôminos.

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Sua gestão ainda tem dúvidas sobre a nova lei de inadimplência? A uCondo separou as principais mudanças dessa lei para tirar dúvidas sobre esse tema. Boa leitura!

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Índice

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• A nova lei da inadimplência
• Os deveres do morador inadimplente
• Os direitos do morador inadimplente
• O que acontece com quem está inadimplente?
• Como fazer a cobrança de inadimplente?
• Como diminuir a taxa de inadimplência?
• Kit para controle de inadimplência

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O que mudou com a nova Lei da Inadimplência?

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Se antes as consequências para o morador inadimplente dependiam de processos demorados, hoje essa situação está bem diferente. Com a Nova Lei da Inadimplência, a burocracia para a cobrança de dívidas foi drasticamente reduzida.

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A principal mudança com a nova lei da inadimplência é a rapidez para que o síndico possa tomar providências na cobrança do condômino inadimplente.

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Isso significa que o condômino inadimplente corre o risco de o condomínio entrar com uma ação judicial, que poderá determinar a penhora de seus bens.

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Para esclarecer a nova Lei, a uCondo preparou um vídeo especial. Assista:

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Quais os deveres do morador inadimplente?

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O morador, por sua vez, possui direitos e deveres. Dentre os deveres estabelecidos no artigo 1.336 do Código Civil, estão:

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"Art. 1.336: São deveres do condômino:

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I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

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§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."

Quais os direitos do morador inadimplente?

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Ainda que esteja inadimplente, o morador ainda possui direitos dentro do condomínio. Além do direito de moradia e de livre trânsito, garantidos pela Constituição Federal, ele também tem direito à privacidade e à segurança.

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O morador inadimplente não pode ser exposto publicamente por sua dívida e nem pode perder o direito de usufruir das áreas comuns do condomínio, bem como de sua unidade.

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É importante ressaltar que embora o morador inadimplente possua esses direitos, ele também está sujeito às consequências previstas em lei e na convenção do condomínio devido à sua situação de débito, como multas, juros, cobranças extrajudiciais e até mesmo ação judicial para cobrança das dívidas.

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Por isso, é fundamental que o morador busque regularizar sua situação o mais rápido possível para evitar maiores transtornos.

O que acontece com quem não paga condomínio?

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Se um condômino não paga a taxa condominial, ele pode enfrentar diversas consequências legais e financeiras, já que a taxa de condomínio é uma obrigação mensal prevista no Código Civil (com destacamos acima).

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As medidas contra esse morador podem incluir:

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1. Restrições de Uso das Áreas Comuns: Em alguns condomínios, a convenção pode prever restrições administrativas para condôminos inadimplentes, como o impedimento do uso de áreas comuns não essenciais, como salão de festas e piscinas. Entretanto, o acesso à unidade e a serviços essenciais (água, energia, gás e elevador) não podem ser negados.

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2. Multa, Juros e Correção Monetária: O primeiro impacto do atraso no pagamento do condomínio são os encargos financeiros, que geralmente incluem:
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• Multa de até 2% sobre o valor devido;
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• Juros de até 1% ao mês;
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• Correção monetária, conforme estipulado na convenção condominial.

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3. Cobrança Extrajudicial: Se o atraso persistir, o condomínio pode enviar notificações e buscar um acordo amigável para o pagamento. Isso pode incluir parcelamentos ou negociação de juros para evitar medidas mais drásticas.

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4. Cobrança Judicial e Protesto: Caso o débito não seja quitado, o condomínio pode levar a dívida a protesto ou ingressar com uma ação judicial. Desde a Reforma do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), a taxa condominial é considerada um título executivo extrajudicial, permitindo que o condomínio acione a Justiça diretamente para execução da dívida, sem necessidade de um processo longo.

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5. Penhora de Bens e do Imóvel: Se a dívida não for paga mesmo após ação judicial, o imóvel do devedor pode ser penhorado e até levado a leilão para quitar o débito, independentemente de ser a residência principal do condômino. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é de que a taxa condominial tem natureza alimentar e deve ser quitada prioritariamente.

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Assista o vídeo abaixo e entenda melhor esse processo:

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Quem deve condomínio pode votar?

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De acordo com o Código Civil, a principal medida para condôminos inadimplentes é vetar o direito de voto em assembleia e a candidatura à síndico.

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De acordo com o artigo 1.335 do Código Civil, o morador de um condomínio pode "votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite".

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Sendo assim, os condomínios podem proibir os moradores inadimplentes de participarem de assembleias e de votarem, caso não estejam adimplentes com suas obrigações.

Como funciona a cobrança do condômino inadimplente?

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Segundo o Artigo 1.348 do Código Civil, instituído pela Lei nº 10.406, é um dever do síndico: 

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VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

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A cobrança do condômino inadimplente funciona de acordo com o Código de Processo Civil, instituído pela Lei nº 13.105.

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De acordo com a última mudança, as despesas condominiais são convertidas em títulos executivos extrajudiciais, assim como já ocorre com cheques e notas promissórias.

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Com a mudança, o condomínio pode ingressar diretamente com a execução da cobrança, sem a necessidade de aguardar a sentença condenatória do juiz.

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Confira o trecho que fala sobre cobrança extrajudicial do condômino inadimplente e sobre a possibilidade de penhora:

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"Art. 829. O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.

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§ 1º Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado.

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§ 2º A penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente."

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A nova lei também traz novos detalhes sobre a situação de penhor:

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"Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:

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I - dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;

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II - títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado;

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III - títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;

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IV - veículos de via terrestre;

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V - bens imóveis;

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VI - bens móveis em geral;

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[...]

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§ 1º É prioritária a penhora em dinheiro, podendo o juiz, nas demais hipóteses, alterar a ordem prevista no caput de acordo com as circunstâncias do caso concreto.

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§ 2º Para fins de substituição da penhora, equiparam-se a dinheiro a fiança bancária e o seguro garantia judicial, desde que em valor não inferior ao do débito constante da inicial, acrescido de trinta por cento.

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§ 3º Na execução de crédito com garantia real, a penhora recairá sobre a coisa dada em garantia, e, se a coisa pertencer a terceiro garantidor, este também será intimado da penhora."

O que fazer para reduzir a inadimplência?

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Organizar as cobranças para que sejam realizadas de forma amigável é a melhor forma de diminuir a taxa de inadimplência. Confira as dicas da uCondo para reduzir a inadimplência no condomínio:

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1. Organize e controle cada uma das unidades inadimplentes

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A taxa de inadimplência deve ser monitorada com frequência. 

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Quanto mais você demorar para cobrar, mais o condomínio vai demorar para receber e isso afeta o financeiro do condomínio. 

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Além disso, moradores que estão devendo pouco, têm mais chances de conseguirem se organizar para quitar suas dívidas.

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2. Crie um cronograma com as etapas de cobrança

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Aqui vale fazer a boa e velha lista. Esse cronograma serve para criar uma padronização nas etapas de cobrança. 

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Exemplo:

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• 1ª etapa: enviar aviso ao morador inadimplente 3 dias após o vencimento, 1 semana após o vencimento e 15 dias após o vencimento.
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• 2ª etapa: iniciar com as cobranças por ligação e gerar acordos.
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• 3ª etapa: em último caso, verificar a necessidade de tomar providências extrajudiciais, conforme a lei da inadimplência.
  
  

Ao implementar um cronograma de cobranças, a gestão sai ganhando com organização e redução da taxa de inadimplência.

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Os moradores também saem ganhando, pois terão mais facilidade para quitar suas dívidas ao contar com processos pré-estabelecidos de cobrança.

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3. Faça campanhas de conscientização

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Muitos moradores não sabem a real importância de pagar a taxa condominial em dia. Por isso, as campanhas de conscientização têm um importante papel na diminuição da taxa de inadimplência. 

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Nessas campanhas, você pode explicar sobre como a inadimplência afeta o controle das despesas ordinárias (funcionamento do condomínio) e extraordinárias (reformas, obras e melhorias) de todo o condomínio.

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4. Negocie o que for permitido dentro da lei

Nessa etapa, lembre-se que é proibido expor os condôminos inadimplentes, ok? 

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Fora isso, é importante levar em consideração que a gestão não pode conceder descontos das taxas condominiais, porque perante a lei todos os moradores dividem as despesas do condomínio entre si.

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E em relação às multas, o Código Civil menciona que o morador inadimplente está sujeito a pagar os juros previstos na Convenção Condominial ou juros de 1% ao mês e multa de 2% em cima do valor devido. 

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Ou seja, a gestão que reduzir multas e juros, estará infringindo as leis do condomínio.

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5. Use ferramentas exclusivas para controle e cobrança de inadimplentes.

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Régua de cobrança, envio de boletos, geração de acordos e automação de relatórios. Já imaginou poder contar com todas essas facilidades?

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Esses são apenas alguns dos benefícios de contar com uma ferramenta para administração de condomínios, como o sistema uCondo. Confira os detalhes no vídeo abaixo:

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Como acabar com a inadimplência no condomínio?

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Para reduzir a inadimplência no condomínio, é essencial investir em uma comunicação clara, mostrando como os atrasos afetam a coletividade, além de oferecer facilidades como parcelamentos, descontos por pontualidade e meios de pagamento modernos.

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Automatizar a gestão financeira com plataformas digitais também ajuda no controle e envio de cobranças.

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Medidas preventivas, como a criação de uma reserva de emergência e a aplicação de sanções previstas no regimento, somadas a um acompanhamento jurídico, podem ser eficazes.

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Por fim, fomentar a cultura de responsabilidade e revisar as regras condominiais para torná-las mais rigorosas contra inadimplentes são passos fundamentais.

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Assista o vídeo abaixo e saiba mais:

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Kit para Controle de Inadimplência

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Neste conteúdo da uCondo, você descobriu as principais mudanças da Nova Lei da Inadimplência. Seguindo os passos citados acima, você poderá diminuir a taxa de inadimplência no seu condomínio e garantir uma gestão mais segura.

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Por fim, a uCondo oferece mais um conteúdo gratuito: o Kit de Controle de Inadimplência. Com esse guia, você pode aprender a combater a inadimplência sem precisar contratar uma garantidora de crédito.

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Cadastre-se no formulário abaixo para baixar o material gratuito:

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Leia também: Quais são as Leis do condomínio?

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