Garagem de condomínio: o guia completo

As vagas de garagem em um condomínio são um recurso que acrescenta muito mais praticidade e conforto ao dia a dia dos moradores. Contudo, por se tratar de um ambiente com a utilização compartilhada, podem haver conflitos entre seus usuários.

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Não existem leis que definam as regras em garagens de condomínio, portanto as normas de uso desse ambiente devem ser acordadas na assembleia e constar no regulamento interno do condomínio.

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Para garantir o melhor uso e a boa convivência é importante que o gestor e moradores tenham conhecimento total sobre essa área do comum do condomínio.

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Nesse artigo do blog uCondo, reunimos as principais informações a respeito da vaga de garagem e o que os gestores precisam fazer para organizá-las.

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Índice:

• Como funciona o uso de vagas de garagem?
• Venda de vaga de garagem de condomínio
• Aluguel da vaga de garagem de condomínio
• Rodízio da vaga de garagem de condomínio‍
  
• Uso indevido da vaga de garagem de condomínio
• Taxa condominial e IPTU da vaga de garagem
• Danos e furtos em veículos na garagem
• Acessibilidade para as vagas de garagem
• Modelo gratuito de contrato de locação

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O uso de vagas de garagem em um condomínio

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O funcionamento do uso das vagas de garagem em um condomínio residencial pode variar dependendo das regras estabelecidas pela administração do condomínio e das disposições legais locais. 

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As regras sobre o uso das vagas de garagem geralmente estão detalhadas na convenção condominial, que é um documento que estabelece as normas e diretrizes para o condomínio. Os condôminos (proprietários) devem seguir essas regras.

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Cada unidade habitacional pode ter uma ou mais vagas de garagem de uso exclusivo, o que significa que apenas o proprietário ou os residentes daquela unidade podem utilizá-las.

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Em alguns casos, as vagas de garagem podem ser designadas aos condôminos por sorteio ou pela ordem de aquisição da unidade. Isso é estabelecido na convenção condominial.

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Além disso, alguns condomínios têm vagas de garagem designadas como de uso comum, e os condôminos podem utilizá-las por ordem de chegada ou conforme a disponibilidade.

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O condomínio geralmente reserva algumas vagas para visitantes. Essas vagas podem ser de uso livre para os condôminos em determinados horários, mas durante períodos de maior movimento, elas podem ser exclusivas para visitantes.

Posso vender minha vaga de garagem no condomínio?

É comum que moradores vendam ou aluguem vagas em condomínios. Todo tipo de comercialização de vagas de garagem é regrada pela Lei Federal nº 12.607, aprovada em 2012 e que alterou o Código Civil. A lei estabelece o seguinte:

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção

Desta forma, em qualquer caso de compra e venda, é preciso que o condomínio autorize a prática em sua convenção condominial. Para alterar a convenção, é necessário o quórum mínimo de dois terços das frações ideais na assembleia.

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Posso alugar vaga de garagem de condomínio?

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O aluguel da garagem também só poderá ser realizado para terceiros quando estiver especificado na convenção condominial, caso contrário, a vaga só poderá ser alugada para moradores.

Além disso, o artigo 1.338 do Código Civil define que os condôminos possuem preferência para a locação em relação a terceiros.

Na prática, o aluguel da vaga de garagem de condomínio para terceiros acontece com maior frequência nos condomínios comerciais.

Rodízio da vaga de garagem de condomínio

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Em condomínios onde o número de vagas é menor do que as unidades autônomas, todos os moradores têm o direito a utilizá-las, conforme as normas estabelecidas na convenção condominial. 

A convenção pode inserir critérios sobre uso coletivo separado em turnos, rodízio ou sorteio.

No caso dos sorteios, é importante que eles ocorram com periodicidade pré-definida. Isso evita com que os moradores que tiveram direito às melhores vagas, se apossem delas de forma definitiva.

A solução menos indicada, é o uso de vagas aleatoriamente por ordem de chegada, pois tem grandes chances de causar conflitos entre os moradores.

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Como funciona estacionamento rotativo em condomínios?

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O estacionamento rotativo em condomínios, também conhecido como sistema de rodízio de vagas, é uma prática adotada por alguns condomínios para otimizar o uso das vagas de estacionamento. 

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Neste sistema, os condôminos têm suas vagas de estacionamento designadas de acordo com um sistema de rodízio. Em determinado período, cada condômino tem o direito de usar uma vaga específica, e esse direito muda periodicamente.

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O período de rodízio pode variar, podendo ser semanal, mensal ou outro intervalo definido pela administração do condomínio. A ideia é garantir que todos os condôminos tenham acesso equitativo às vagas ao longo do tempo.

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Geralmente, a administração do condomínio registra e comunica aos condôminos o calendário de rodízio, indicando quando cada um terá direito a uma vaga específica. Essas informações podem ser divulgadas por meio de murais, comunicados ou ferramentas online, como aplicativos de gestão condominial.

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Em alguns casos, os condomínios podem permitir a troca amigável de vagas entre condôminos, desde que haja consentimento mútuo e prévio.

Uso indevido da vaga de garagem

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Os detalhes do uso da garagem de condomínio normalmente estão especificados na convenção condominial. Essas regras estabelecem o que pode e o que não pode nas vagas de garagem.

Por exemplo: é comum que a convenção do condomínio proíba moradores de colocarem entulhos na sua própria vaga de garagem ou na de outro morador, pois isso dificulta ou impede o uso da garagem de condomínio por outras pessoas.

Outro detalhe importante, é a proibição de estacionar fora do limite demarcado. Isso normalmente ocorre quando os condôminos tentam estacionar mais veículos, como motos e bicicletas.

Taxa condominial e IPTU da vaga de garagem

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Conforme o Código Civil, cada morador deve contribuir para as despesas na proporção de suas frações ideais, que correspondem à dimensão da sua propriedade exclusiva. 

Essas despesas são proporcionais ao tamanho do apartamento, conjunto comercial e/ou garagem de propriedade privada.

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Quando o IPTU deve ser cobrado dos moradores?

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O IPTU da vaga de garagem, somente é responsabilidade do morador quando ele for proprietário da vaga. 

No caso de vagas coletivas, o valor a ser pago pelo IPTU é dividido entre todos os moradores e o pagamento é da responsabilidade do condomínio.

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Sendo assim, o IPTU é dividido entre os moradores de acordo com a fração ideal, fazendo parte da taxa condominial.

Danos e furtos em veículos na garagem de condomínio

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Os danos e furtos ocorridos em garagem de condomínio também são problemas que muitas vezes precisam ser resolvidos por síndicos e gestores.

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O condomínio é obrigado a ressarcir o morador apenas quando o dano não for causado por outras pessoas e sim por algum problema estrutural da garagem. Caso haja uma falha comprovada na segurança, o condomínio também pode ser responsabilizado.

Quando os danos ou furtos são realizados por terceiros ou por algum morador e existirem provas de testemunhas ou dos sistemas de segurança, o síndico ou administradora podem até mesmo ajudar a localizar os responsáveis e mediar o acordo.

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No entanto, não é uma obrigação da administração do condomínio se envolver nesse caso.

Acessibilidade para vaga de garagem em condomínio

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Sobre questões de acessibilidade, para pessoa portadora de deficiência ou com mobilidade reduzida, considera-se a Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência.

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Existem dois pontos da Lei que precisam ser observados:

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Lei Federal nº 13.146/2015: Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência;

“Art. 47: Em todas as áreas de estacionamento aberto ao público, de uso público ou privado de uso coletivo e em vias públicas, devem ser reservadas vagas próximas aos acessos de circulação de pedestres, devidamente sinalizadas, para veículos que transportem pessoa com deficiência com comprometimento de mobilidade, desde que devidamente identificados.

§ 1º: As vagas a que se refere o caput deste artigo devem equivaler a 2% (dois por cento) do total, garantida, no mínimo, 1 (uma) vaga devidamente sinalizada e com as especificações de desenho e traçado de acordo com as normas técnicas vigentes de acessibilidade.”

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Decreto Federal nº 9.451/2018 (que altera a Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência);

Art. 8º: Serão reservados dois por cento das vagas de garagem ou estacionamento, vinculadas ao empreendimento, para uso comum, para veículos que transportem pessoa com deficiência com comprometimento de mobilidade, sem prejuízo do disposto no art. 47 da Lei nº 13.146, de 2015.

Modelo de Contrato de Aluguel de Vaga de Garagem

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Sabemos que a administração eficiente do estacionamento é crucial para o bom convívio em condomínios. Para facilitar esse processo, a uCondo disponibiliza gratuitamente um modelo de Contrato de Aluguel de Vaga de Garagem.

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Ao baixar esse modelo, vocês terão acesso a um documento prático e legalmente sólido, desenvolvido para simplificar o processo de locação de vagas de garagem em seu condomínio. Isso não apenas agiliza a gestão, mas também proporciona transparência e segurança jurídica para todas as partes envolvidas.

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