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O que é fração ideal do condomínio e como calcular?
A fração ideal é um conceito muito comum e conhecido pela grande maioria dos moradores e gestores de condomínio. O cálculo é utilizado para que cada morador do condomínio pague a taxa condominial correspondente à sua unidade.
Apesar de ser muito comum, a fração ideal pode ser um assunto polêmico para alguns condomínios, sendo até mesmo chamada de “taxa da inveja”.
No entanto, quando analisamos o seu significado e modelo como é calculada, a fração ideal é um percentual de representatividade justo e proporcional. Ele estabelece a responsabilidade que cada unidade tem sobre o condomínio como um todo.
Além disso, sem o cálculo da fração ideal, o condomínio não pode ser registrado no cartório de imóveis.
Se você acha que entender a fração ideal é difícil, não se preocupe. Nesse post do blog uCondo, vamos te explicar tudo o que você precisa saber.
Índice:
- O que é a fração ideal?
- Venda de propriedades pela fração ideal
- Divisão de despesas conforme a fração ideal
- Como cobrar a taxas pela fração ideal?
- Testamentos segundo a fração ideal
- Como enviar boletos pela fração ideal?
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O que é fração ideal?
A fração ideal é a parte proporcional que cada unidade de um condomínio possui em relação às áreas comuns. Esse cálculo considera a área privativa de cada unidade em comparação com a área total do condomínio.
Ela determina a participação do morador em despesas como a taxa condominial e a tomada de decisões em assembleias.
O novo Código Civil, em seu artigo 1.331, destaca que “[...] a fração ideal no solo nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação”.
A legislação condominial determina que existem divisões da propriedade do condomínio que são exclusivas e outras que fazem parte de uso comum dos condôminos.
Uma unidade é parte exclusiva, isso significa que ela é uma parte do condomínio que está vinculada à fração ideal.
As áreas de uso comum são: salão de festas, quadra de esportes, piscina, academia, etc. Essas áreas são aquelas em que os moradores podem dividir o uso.
Como calcular a fração ideal de um condomínio?
Essa fração ideal é geralmente expressa como uma porcentagem ou como uma fração comum. Por exemplo, se um condomínio tem 10 unidades, e cada unidade possui a mesma participação, então a fração ideal de cada unidade seria de 1/10 ou 10%.
Para calcular a fração ideal de um condomínio, é necessário seguir os seguintes passos:
- Identificar a área total do terreno: É preciso medir a área total do terreno do condomínio. Essa medida deve ser obtida através da planta do imóvel ou com a ajuda de um profissional especializado em medição de terrenos.
- Determinar a área de cada unidade: É preciso medir a área de cada unidade do condomínio, incluindo a área privativa e a área comum de cada unidade. Novamente, essa medida pode ser obtida através da planta do imóvel ou com a ajuda de um profissional especializado.
- Calcular a fração ideal: A fração ideal de cada unidade é calculada dividindo-se a área da unidade pela área total do terreno. Por exemplo, se a área total do terreno for 1.000 metros quadrados e a área de uma unidade for 100 metros quadrados (incluindo a área comum), a fração ideal dessa unidade será de 10% (100/1000).
- Verificar a existência de diferenças na fração ideal: É importante verificar se as frações ideais das unidades são iguais ou se há alguma diferença entre elas. Caso haja diferenças, é importante verificar se essa diferença foi estabelecida de forma justa, geralmente seguindo critérios previstos em lei ou em convenção de condomínio.
- Atualizar as frações ideais: As frações ideais devem ser atualizadas sempre que houver mudanças na estrutura do condomínio, como por exemplo, construção de novas unidades ou alteração da área total do terreno.
Caso tenha dúvidas, é recomendável consultar um profissional especializado em direito imobiliário ou em gestão de condomínios.
Leia também: Como gerar faturamento de acordo com a Fração Ideal?
Como é a venda de imóvel pela fração ideal?
Quando o assunto é fração ideal no condomínio, podem surgir dúvidas quanto à venda da propriedade.
Na hora de vender sua unidade autônoma, o proprietário não precisa da aprovação dos outros moradores.
Segundo as regras da fração ideal do condomínio, as restrições de venda ocorrem somente pois a unidade exclusiva não poderá ser vendida em separado da parte comum.
Da mesma forte, a área comum do condomínio também não poderá ser objeto de negociação sem a propriedade exclusiva.
Na prática, isso significa que um ex-morador não pode vender sua unidade e continuar usufruindo da piscina e demais áreas comuns.
Como se dá a divisão das despesas do condomínio?
Segundo a Lei do Condomínio, cada condômino deve pagar a taxa condominial de forma mensal. O pagamento deve acontecer conforme a proporção da fração ideal de sua unidade ou de acordo com o que for estabelecido pela convenção de condomínio.
O Código Civil, no artigo 1.336, determina que o pagamento da taxa condominial é dever do condômino:
“Art. 1.336: São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (…)”
Em resumo, a lei determina que os condôminos paguem a taxa de acordo com a fração ideal de suas unidades ou conforme for decidido pela convenção.
Isso significa que se uma unidade for maior (no caso de coberturas), ela poderá pagar uma taxa maior.
Caso a convenção condominial estipule que essa cobrança deva ser realizada de outra forma, é isso que deve ser levado em consideração.
Por esse motivo, a convenção condominial mostra informações que discriminam as metragens de todas as áreas do condomínio.
Alguns condomínios escolhem apenas realizar o rateio de todas as despesas. Assim, a cobranças das taxas condominiais segue o que estipula o Código Civil.
Como calcular o valor do condomínio por fração ideal?
Para calcular o valor do condomínio por fração ideal, é necessário:
- Identificar a fração ideal de cada unidade: A fração ideal é a porcentagem correspondente ao tamanho da unidade em relação ao total de área construída do condomínio. Essa informação geralmente consta na matrícula do imóvel. Por exemplo, se um apartamento possui 80 metros quadrados e o condomínio tem um total de 1.000 metros quadrados de área construída, a fração ideal desse apartamento seria de 8% (80/1000).
- Identificar as despesas do condomínio: As despesas do condomínio incluem os gastos com manutenção, segurança, limpeza, administração, entre outros. Essas despesas são divididas entre os moradores de acordo com a fração ideal de cada unidade.
- Calcular o valor do condomínio por fração ideal: Para calcular o valor do condomínio por fração ideal, basta multiplicar a fração ideal de cada unidade pelas despesas do condomínio. Por exemplo, se as despesas do condomínio são de R$ 10.000,00 e a fração ideal de um apartamento é de 8%, o valor do condomínio desse apartamento seria de R$ 800,00 (8% de R$ 10.000,00).
Assista ao vídeo abaixo e descubra como realizar cobranças para os moradores:
Como funciona a fração ideal em casos de testamentos?
A fração ideal em testamentos refere-se à divisão de bens entre herdeiros em partes não específicas, mas sim em proporções ou percentagens.
Isso significa que, ao invés de especificar bens individuais para cada herdeiro, o testador indica apenas a proporção ou percentagem da herança que cada um receberá.
Por exemplo, um testamento pode indicar que um filho receberá 50% da herança, enquanto dois netos receberão cada um 25%.
Nesse caso, não há uma especificação direta dos bens que cada herdeiro receberá, apenas a divisão da herança em frações ideais.
O uso da fração ideal pode ser útil em situações onde o testador não quer ou não pode especificar detalhadamente quais bens cada herdeiro receberá, seja por não ter certeza de quais serão os seus bens no momento da morte ou por querer dar flexibilidade aos herdeiros para decidirem entre si como dividir os bens.
Existem casos em que o testamento indica que um prédio deve ser transferido aos herdeiros, sendo dividido em unidades autônomas. Nestes casos, cada herdeiro recebe uma fração ideal do prédio, formando um condomínio edilício.
Emitindo boletos de acordo com a fração ideal
O sistema uCondo é uma solução tecnológica voltada para facilitar a gestão de condomínios. O sistema inteligente pode ajudar na emissão de boletos de acordo com a fração ideal de cada unidade do condomínio.
Com o uCondo, é possível cadastrar as informações de cada unidade do condomínio, incluindo a sua fração ideal.
Dessa forma, o sistema é capaz de gerar automaticamente os boletos de acordo com a fração ideal de cada unidade, sem a necessidade de cálculos manuais.
Para esclarecer as dúvidas sobre o assunto, Marcus Nobre, CEO da uCondo, gravou um vídeo com dicas sobre fração ideal e a emissão de boletos através do nosso app.
Acesse o vídeo abaixo e descubra um jeito simples de fazer o cálculo de fração ideal no seu condomínio:
Leia também: Como diminuir a Inadimplência do condomínio?
Perguntas Frequentes (FAQ):
O que é uma fração ideal de um imóvel?
A fração ideal de um imóvel é uma representação proporcional da participação de cada unidade no todo de um condomínio.
Como calcular a fração ideal (exemplo)?
A fração ideal é calculada dividindo-se a área privativa de uma unidade pela área total do condomínio e multiplicando o resultado pelo total de unidades. Por exemplo, se uma unidade tem 100m² e o condomínio tem um total de 1000m² de área privativa, e há 10 unidades, a fração ideal seria (100/1000) * 10 = 1/10 ou 10%.
Como é o voto por fração ideal?
O voto por fração ideal é um método utilizado em algumas situações de deliberação, especialmente em contextos de propriedade compartilhada, como em condomínios, associações ou empresas com múltiplos proprietários. Nesse sistema, cada proprietário possui um número de votos proporcional à sua fração ideal de propriedade. Por exemplo, se uma propriedade é compartilhada entre três pessoas, onde uma possui 50% de participação, outra possui 30% e a terceira possui 20%, o voto por fração ideal garantiria que o proprietário com 50% de participação teria mais poder de voto do que os outros dois proprietários.
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