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Área comum do condomínio: o que realmente é importante saber
A área comum é uma parte fundamental de qualquer condomínio, sendo um espaço compartilhado pelos seus moradores.
Em geral, as áreas comuns reúnem os locais onde diversas atividades podem ser realizadas. Isso inclui atividades como festas, reuniões, práticas esportivas, entre outras.
Por se tratar de um espaço coletivo, é importante que haja uma administração responsável para garantir a sua conservação e bom uso por todos os condôminos.
Neste artigo do blog uCondo, abordaremos a importância da área comum do condomínio e como a gestão adequada pode contribuir para a qualidade de vida dos moradores.
Índice:
- O que é a área comum do condomínio?
- O que é área privativa do condomínio?
- Qual o conceito de condomínio edilício?
- O uso da área comum do condomínio
- Problemas nas áreas comuns do condomínio
- Como o gestor do condomínio pode evitar problemas nas áreas comuns?
- Bônus: Mercadinho no condomínio
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O que é a área comum do condomínio?
A área comum de um condomínio é composta por todas as partes do edifício ou empreendimento que não pertencem exclusivamente a uma unidade autônoma (como um apartamento ou loja). Estes espaços são de uso compartilhado pelos condôminos (proprietários).
Isso inclui corredores, escadas, elevadores, áreas de lazer, salão de festas, jardins, playground, garagem e demais instalações de uso comum.
A gestão e manutenção dessas áreas comuns são de responsabilidade do condomínio como um todo. Para isso, os custos são geralmente rateados entre os proprietários das unidades.
As regras de uso e convivência nessas áreas também são definidas pelo condomínio por meio do seu regulamento interno.
A garagem ser considerada como uma área comum do condomínio. Por sua particularidades, as vagas de garagem podem ser consideradas como áreas privativas.
O que pode ser considerado área comum em condomínio?
Existem várias áreas comuns que podem ser encontradas em um condomínio, dependendo das suas características e estrutura. Os exemplos mais comuns incluem:
- Hall de entrada: é a área de acesso ao condomínio, que pode conter bancos, mesas e cadeiras.
- Elevador: um meio de transporte vertical para os moradores e visitantes.
- Corredores: são as áreas de circulação comum, que podem ser internas ou externas aos prédios.
- Escadarias: são as áreas de acesso aos andares superiores, que podem ser utilizadas em caso de emergência ou quando o elevador não estiver funcionando.
- Garagem: área destinada ao estacionamento dos veículos dos moradores e visitantes.
- Área de lazer: pode incluir piscina, churrasqueira, salão de festas, quadra esportiva, playground e outros equipamentos.
- Academia: espaço com equipamentos de ginástica e musculação, que pode ser usado pelos moradores.
- Área verde: jardins, parques, praças e outras áreas de vegetação, que podem ser usadas para caminhadas e atividades ao ar livre.
- Portaria: é o local onde os porteiros ficam e controlam o acesso de pessoas e veículos ao condomínio.
- Sala de reuniões: espaço destinado a reuniões entre os moradores ou para realização de assembleias condominiais.
Estes são apenas alguns exemplos de áreas comuns que podem ser encontradas em um condomínio. O tipo e a quantidade de áreas comuns podem variar de acordo com o tamanho, localização e tipo de condomínio.
Baixe grátis: Manual de gestão de áreas comuns
O que é área privativa do condomínio?
A área privativa em um condomínio refere-se ao espaço exclusivo de propriedade de um determinado proprietário de uma unidade. Isso inclui apartamentos, casas, salas comerciais, entre outros.
Essas áreas são determinada pelas construtora e registrada na matrícula do imóvel.
Além disso, a área privativa compreende todos os espaços de cada unidade, incluindo as vagas de garagem, em alguns casos. Os proprietários são responsáveis por manter e realizar melhorias nessa área.
A área privativa também pode ser definida como aquela sobre a qual o proprietário possui total domínio e que pode ser delimitada pela superfície das paredes externas.
O que diz o Código Civil sobre o uso das áreas privativas?
O Código Civil fala sobre o uso das áreas privativas no seu artigo 1.335. Segundo o inciso I, que fala sobre os direitos do condômino, a área privativa pode ser livremente utilizada pelo proprietário.
No entanto, por mais que o espaço seja privado, todo morador precisa respeitar as normas que constam na Lei:
"Art. 1.335: Todos os condôminos têm o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades."
O uso possui a ressalva dos incisos II a IV do artigo 1.336, sobre os deveres dos condôminos:
- Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
- Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
- Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Sendo assim, não são recomendadas atividades comerciais em condomínios residenciais, principalmente as que atrapalhem ou coloquem em risco a segurança da vizinhança.
Falando em áreas comuns e áreas privativas dentro de um mesmo condomínio, chegamos a um conceito importante: o condomínio edilício.
Qual o conceito de condomínio edilício?
O condomínio edilício é uma forma de organização de propriedade imobiliária na qual um condomínio ou conjunto habitacional é dividido em unidades autônomas. Em geral, cada uma pertence a um proprietário diferente.
Essa forma de propriedade é comum em condomínios de apartamentos, onde cada proprietário é responsável pela sua unidade e a responsabilidade pelas áreas comuns é dividida entre todos.
Os custos para a manutenção das áreas comuns é definido pela fração ideal, outro conceito importante.
Em resumo, a fração ideal é definida de acordo com a área de cada unidade: quem possui maior área, terá uma fração maior dos custos.
Para te ajudar a entender esses dois conceitos, preparamos conteúdos específicos. Assista:
Leia mais: O que é um condomínio edilício?
Leia mais: O que é fração ideal?
O uso da área comum do condomínio
Apesar de ser um espaço de uso comum dos moradores, o uso da área comum do condomínio enfrenta restrições com base na necessidade de seu compartilhamento. Com o auxílio de regras, é possível evitar problemas.
Os condôminos possuem deveres previstos em lei com relação ao uso de áreas privativas, e não é diferente na utilização de áreas de uso comum.
A área comum do condomínio está sujeita a outras ordens que regem os princípios gerais de convivência:
- O uso da da área comum do condomínio não pode causar dano ou incômodo aos outros moradores.
Os moradores devem possuir bom senso para entender se suas atividades estão atrapalhando os outros condôminos.
- Não é permitido constituir obstáculos ou embaraço ao bom uso da propriedade por todos.
O condômino não pode, por exemplo, colocar entulhos na sua vaga ou na de outro, dificultando ou impedindo a utilização da garagem por outras pessoas.
- O morador tem o dever de conservar e manter as áreas comuns em bom estado.
Isso significa que caso o condômino cause um dano a esse espaço, ele fica responsável por repará-lo.
- Toda a utilização dos ambientes de uso comum deve seguir as regras do regimento interno do condomínio.
O regimento interno define quais são os termos para o uso das áreas comuns, bem como as multas para o descumprimento das regras.
- O morador precisa solicitar a utilização da área comum para o responsável.
A forma como deve ser feita a solicitação geralmente pode ser encontrada no regulamento interno.
- Crianças não podem realizar reservas.
- O regulamento interno também irá definir os horários de utilização das áreas comuns.
- Todos os moradores, inclusive os que moram por contrato de aluguel, poderão utilizar as áreas comuns.
A exceção ocorre em condomínios que mudam essa regra no regulamento interno.
- O condomínio pode cobrar um valor referente a utilização da área comum.
Essa é uma boa forma de arrecadar fundos para a manutenção e conservação das áreas comuns.
É possível o uso particular de um condômino sobre a área comum do condomínio?
O artigo 1.340 do Código Civil permite a utilização exclusiva de uma área comum do condomínio, desde que o morador banque as despesas referentes à sua utilização.
As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, são de responsabilidade do morador em questão.
Ou seja: o condômino que reservar uma área para uso eventual, como um salão de festas, deve arcar com os custos de limpeza e eventuais taxas que o condomínio estabelecer.
Essas taxas são definidas pela gestão durante assembleias e devem estar dispostas no regimento interno ou convenção condominial.
Pode construir em área comum?
Outra dúvida frequente é sobre a modificação de áreas comuns por parte dos condôminos. É importante frisar que nenhum morador pode tomar uma área comum como sua.
Geralmente, é necessário obter a aprovação da assembleia de condomínio para a realização da obra e garantir que ela não prejudique a segurança ou a estética do edifício.
Sendo assim, qualquer construção deve ser discutida e aprovada por todos os moradores, sempre tendo em vista o bem comum.
Problemas nas áreas comuns do condomínio
As áreas comuns podem trazer diversos problemas para a gestão lidar, principalmente quando há brechas no regulamento e falhas na fiscalização.
É dever do síndico garantir que esses ambientes estão sendo utilizados de forma adequada e evitar que problemas aconteçam.
Para evitar qualquer problema, são necessárias regras e punições para o seu descumprimento. É importante lembrar que cabe ao síndico propor, durante assembleias e reuniões, medidas para evitar problemas envolvendo as áreas comuns.
Confira os principais problemas envolvendo o uso de áreas comuns que são enfrentados nos condomínios.
Descumprimento da Lei do Silêncio
A Lei do Silêncio é muito importante para garantir que os condôminos não causem incômodo uns aos outros com excesso de barulho.
Se o condomínio possui uma área para churrasco, eventos ou qualquer espaço que possibilite a realização de confraternizações, é bem provável que ocorram situações em que o barulho incomode a outros moradores.
É importante entender que não é necessário proibir festas no condomínio, mas sim definir limites de horário, regras sobre o som alto e cobrar o comprometimento dos moradores.
Como já foi dito, o uso da área comum não pode causar incômodo aos demais moradores.
Leia mais: Perturbação do sossego e a Lei do Silêncio
Danos nas instalações
O desaparecimento de utensílios, objetos ou móveis danificados, vidros quebrados ou qualquer outro tipo de prejuízo, é responsabilidade do morador que reservou o ambiente de uso comum.
As regras da área comum devem salientar que é condômino que arca com esses prejuízos, e o morador deve ter cuidado para utilizar esses espaços.
Caso não haja regras para esse ponto, é importante propor o debate durante as assembleias ou reuniões de moradores. As regras precisam estar detalhadas no regimento interno ou convenção do condomínio.
Negligência na limpeza do ambiente
Se consta no regimento interno que as áreas comuns do condomínio devem ser limpas depois do uso, é dever do condômino fazê-lo, mesmo que o condomínio conte com funcionários de limpeza.
Esse é o problema comum com condomínio que contam com salões de festa, espaço gourmet e churrasqueira.
Nestes casos, a aplicação de advertências e multas deve resolver. Caso não conste no regimento, essa penalização pode ser sugerida em assembleia e adicionada a convenção do condomínio.
Utilização inadequada da área comum
Acontece quando os moradores descumprem o regimento interno utilizando a área comum com outros objetivos do que é definido.
O morador não pode usar a área comum para guardar um móvel ou para depositar qualquer material, por exemplo.
Problemas no agendamento
A falta de uma agenda organizada e bem estabelecida pode acabar gerando conflitos em relação à reserva de áreas comuns do condomínio.
Uma das soluções mais comuns é o uso de um sistema ou aplicativo de gestão condominial, como por exemplo o app uCondo, que permite a reserva de áreas comuns de forma online, através do smartphone, tablet ou computador.
Através do app, o morador consulta a agenda e efetua a reserva. Caso haja alguma taxa para a utilização da área em questão, o sistema permite realizar o pagamento de forma online ou a inclusão do valor na próxima taxa condominial.
Assista o vídeo abaixo e conheça a funcionalidade:
Como evitar os problemas na área comum?
Para evitar os principais problemas na utilização da área comum no condomínio, o gestor deve estar ciente de todo o regimento interno a respeito desses espaços. Dessa forma, ele pode entender melhor se o regimento abrange todos os possíveis problemas.
É essencial que o regimento interno define muito bem as regras de uso para os espaços de uso comum, bem como as punições para o descumprimento do regimento.
Além disso, o síndico também deve organizar muito bem o agendamento de reservas. Para isso, uma boa dica é utilizar uma ferramenta digital, como o recurso de reservas do aplicativo uCondo (veja acima).
Manual para Gestão de Áreas Comuns
A boa administração pode evitar a maior parte dos problemas relacionados ao uso de áreas comuns. Contudo, isso vai demandar muito trabalho do gestor e nem sempre será o suficiente.
Para te ajudar, a uCondo preparou um material gratuito: o Manual para Gestão de Áreas Comuns.
Esse guia completo e gratuito vai te ajudar a solucionar os mais diversos problemas enfrentados na gestão das áreas comuns do condomínio.
Cadastre-se abaixo e receba, de forma gratuita, o manual exclusivo da uCondo para gestão de áreas comuns:
Bônus: Mercadinho em condomínios
Quando se fala em área comum de condomínio, é importante estar por dentro das novas tendências.
Se você gerencia condomínios, provavelmente já ouviu falar sobre os mercadinhos em condomínios.
Afinal, quais as vantagens de implementar um mercadinho no condomínio? O síndico vai ter mais trabalho ao contar com uma comodidade como essa?
Para responder essa e outras perguntas, a uCondo e a Market4u trazem um conteúdo exclusivo sobre Condomínios Inteligentes.
Assista o Webinar abaixo e saiba como estruturar um condomínio inteligente:
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