Locação por curta temporada: Pode Airbnb nos condomínios?

O uso de plataformas como o Airbnb nos condomínios tem gerado muitas dúvidas. Síndicos e moradores questionam se é permitido a locação por curta temporada, como as oferecidas pelo Airbnb.

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As dúvidas relativas ao aluguel via Airbnb nos condomínios são frequentes, especialmente em cidades onde o turismo é forte. Isso acaba aumentando a demanda por hospedagens alternativas.

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Essa prática, cada vez mais comum, também traz à tona discussões sobre regras, segurança e direitos dos condôminos.

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Desta forma, é essencial entender o que a legislação e o regulamento do condomínio dizem sobre o assunto.

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No novo conteúdo da uCondo, vamos falar tudo sobre o assunto, esclarecendo a Lei e as decisões judiciais sobre o Airbnb nos condomínios. Boa leitura!

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Índice completo:

• O que é Airbnb?
• Como funciona o Airbnb?
• Como alugar pelo Airbnb?
• Qual lei se aplica ao Airbnb?
• Aluguel por temporada
• Airbnb no condomínio

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O que é Airbnb?

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O Airbnb é uma plataforma online que conecta pessoas que desejam alugar quartos, apartamentos ou casas, a viajantes em busca de hospedagem temporária. 

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Fundada em 2008, a empresa revolucionou a indústria hoteleira ao oferecer uma alternativa mais acessível e personalizada para acomodações durante viagens.

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Uma das principais características do Airbnb é a diversidade de opções disponíveis. Os anfitriões podem oferecer desde um quarto extra em sua casa até uma mansão inteira para aluguel. 

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Além disso, os viajantes têm a oportunidade de vivenciar uma experiência mais autêntica ao se hospedar em um ambiente residencial, em vez de um hotel convencional.

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Recentemente, a principal polêmica relacionada à plataforma está ligada ao uso do Airbnb nos condomínios.

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Leia também: Como serão os condomínios do futuro?

Como funciona o Airbnb?

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Através do Airbnb, os anfitriões podem cadastrar seus imóveis e disponibilizá-los para aluguel por curtos períodos de tempo. 

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Os viajantes, por sua vez, podem buscar e reservar acomodações que atendam às suas necessidades e preferências. A reserva pode ser para uma única noite, um fim de semana ou uma estadia prolongada.

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A plataforma se destaca por sua facilidade de uso, permitindo que os usuários visualizem fotos e avaliações dos imóveis. Ele também podem entrar em contato direto com os anfitriões para esclarecer dúvidas ou negociar detalhes da hospedagem.

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No entanto, a popularidade do Airbnb também gerou debates e questionamentos sobre sua regulamentação em várias cidades e países. 

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Muitas localidades têm implementado restrições e regulamentos específicos para o aluguel de imóveis por curtos períodos. Essas restrições também acontecem em relação ao Airbnb nos condomínios.

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Essas restrições visam proteger o mercado imobiliário local, garantir a segurança dos hóspedes e preservar a harmonia dos bairros e condomínios.

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Para esclarecer a relação do Airbnb com os condomínios, a uCondo preparou um vídeo especial. Assista:

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Como alugar pelo Airbnb?

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Alugar pelo Airbnb é um processo relativamente simples, o que facilita muito a usabilidade e a disseminação da plataforma. 

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Aqui estão os passos básicos para alugar uma acomodação através da plataforma:

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1. Cadastro: Primeiramente, você precisa criar uma conta no Airbnb. Isso pode ser feito pelo site oficial ou pelo aplicativo móvel. Você pode se cadastrar usando seu endereço de e-mail, conta do Google ou do Facebook.

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2. Pesquisa e seleção: Após criar sua conta, você pode começar a explorar as opções disponíveis. Utilize a barra de pesquisa para inserir o destino, as datas de check-in e check-out desejadas e o número de hóspedes. Você pode filtrar os resultados com base em suas preferências, como tipo de acomodação, preço, comodidades e avaliações de outros viajantes.

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3. Detalhes da reserva: Ao encontrar uma acomodação que atenda às suas necessidades, clique nela para obter mais informações. Verifique as fotos, descrição detalhada, regras da casa e políticas de cancelamento. Além disso, leia as avaliações de outros hóspedes para obter uma perspectiva mais completa sobre a experiência oferecida pelo anfitrião.

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4. Contato com o anfitrião: Se estiver satisfeito com a acomodação, você pode entrar em contato direto com o anfitrião através do botão "Fale com o anfitrião" ou "Enviar mensagem". Esse é o momento ideal para fazer perguntas adicionais, esclarecer dúvidas e negociar detalhes, se necessário.

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5. Reserva: Após conversar com o anfitrião e obter todas as informações necessárias, você pode prosseguir com a reserva. Selecione as datas específicas da sua estadia e clique em "Reservar" ou "Confirmar reserva". Nesse momento, você geralmente será solicitado a efetuar o pagamento, que pode ser feito através de métodos como cartão de crédito, PayPal ou outros sistemas de pagamento disponíveis.

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6. Confirmação: Após o pagamento ser processado, a reserva será confirmada. Você receberá uma confirmação por e-mail contendo os detalhes da reserva, informações de contato do anfitrião e quaisquer instruções adicionais relevantes.

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7. Check-in: Chegando no local, siga as instruções do anfitrião para realizar o check-in. Alguns anfitriões preferem encontrá-lo pessoalmente, enquanto outros podem fornecer instruções detalhadas para acessar o imóvel de forma independente. Em caso de dúvidas ou problemas durante a estadia, você pode entrar em contato com o anfitrião através da plataforma Airbnb.

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Lembre-se de respeitar as regras da casa e as políticas do Airbnb durante sua estadia.

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Após o check-out, é importante deixar uma avaliação honesta sobre sua experiência para ajudar outros viajantes na escolha de suas acomodações.

Qual a legislação aplicável ao Airbnb?

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A legislação aplicável ao Airbnb e às demais plataformas de locação de imóveis ainda é tema de debate. Existem duas Leis que podem se aplicar.

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Caso seja considerada uma atividade hoteleira, a principal legislação seria a Lei Geral de Turismo (Lei nº 11.771/2008).

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Se a atividade for considerada como moradia, a principal legislação é a Lei da Locação ou Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). A lei é muito popular no meio condominial, sendo uma leitura obrigatória para síndicos e gestores.

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Como dito acima, a questão fica: qual a Lei aplicada para locação por temporada e aluguel via Airbnb no condomínio?

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Leia mais: A Lei do Inquilinato atualizada

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Precedentes para o Airbnb nos condomínios

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No final de 2021, a discussão sobre a locação via Airbnb nos condomínios esquentou após uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

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Na decisão, ficou estabelecido que a restrição imposta por um condomínio residencial à locação de unidades por curta temporada, incluindo o uso de plataformas como o Airbnb, pode ser considerada “legal e razoável”.

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No caso analisado, um condomínio em Londrina incluiu uma cláusula em sua convenção para proibir aluguéis de curto prazo com duração inferior a 90 dias. 

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Por unanimidade, o STJ entendeu que cabe ao condomínio decidir sobre a conveniência de permitir ou não a locação por curto período. Isso pode acontecer desde que esteja de acordo com a destinação prevista na convenção condominial.

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Resposta do Airbnb com base na Lei Federal

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A empresa, em resposta à decisão, afirmou que o julgamento se refere a um caso específico e não proíbe a locação via Airbnb nos condomínios de forma geral. 

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A empresa argumenta que a locação por temporada é legal no Brasil, conforme previsto na Lei do Inquilinato, no Código Civil e na própria Constituição Federal.

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Em sua página, a empresa destacou que a locação não configura uma atividade hoteleira.

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Para a empresa, proibir ou restringir a locação por temporada e o aluguel via Airbnb nos condomínios viola o direito constitucional de propriedade dos proprietários:

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Ministros divergem quanto ao tema

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Os ministros da 3ª Turma do STJ tiveram diferentes entendimentos sobre o tema e sobre a proibição de plataformas como o Airbnb nos condomínios. 

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O relator do caso destacou que o uso de unidades para locação de curto prazo por meio de aplicativos não é compatível com o conceito de residência. O conceito, segundo ele, implica em algo permanente e definitivo. 

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No entanto, outros ministros argumentaram que a locação por temporada via Airbnb no condomínio é compatível com a destinação do imóvel. Eles defenderam que não é preciso unanimidade dos condôminos para ser proibida ou permitida, bastando a aprovação da maioria de 2/3 dos condôminos na convenção.

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Essa decisão é relevante, pois discutiu-se a validade da assembleia que introduziu a limitação de locação no condomínio. 

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Leia mais: A regulamentação do Airbnb

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Nova decisão sobre Airbnb nos condomínios

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No final de 2023, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu manter uma decisão polêmica. A decisão proibiu uma proprietária de alugar seu imóvel por meio da plataforma Airbnb sem autorização expressa na convenção de condomínio.

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Com entendimento semelhante ao de 2021, os ministros entenderam que a locação para curtos períodos não se enquadra nos contratos típicos de locação residencial ou por temporada.

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O voto vencedor foi apresentado pelo ministro Raul Araújo, que entendeu que o proprietário é obrigado a dar destinação residencial ao prédio, a não ser que haja autorização expressa para a hospedagem remunerada por via de contrato.

Como funciona o aluguel por temporada?

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O aluguel por temporada envolve alugar uma unidade residencial por um curto período, geralmente para fins de férias ou estadias temporárias. Esse tipo de locação é uma prática comum, principalmente em destinos turísticos ou em áreas urbanas movimentadas.

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O funcionamento desse tipo de aluguel dentro de um condomínio pode variar de acordo com as regras e regulamentos específicos do condomínio em questão. 

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Alguns condomínios permitem e até mesmo incentivam a locação por temporada, enquanto outros podem impor restrições ou exigir aprovação prévia.

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Normalmente, um proprietário interessado em alugar sua unidade por temporada deve seguir alguns passos. 

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Em primeiro lugar, é importante verificar se a convenção condominial permite a locação por curto prazo. 

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Algumas convenções podem ter cláusulas específicas relacionadas a esse tipo de locação, estabelecendo requisitos, limitações de tempo mínimo ou máximo e outras condições.

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Caso a convenção condominial permita a locação por temporada, o proprietário pode prosseguir com a busca por inquilinos. 

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Isso pode ser feito diretamente pelo proprietário ou por meio de plataformas online, como o Airbnb ou outras plataformas de aluguel por temporada. 

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É importante garantir que qualquer locação esteja em conformidade com as leis locais e as regulamentações aplicáveis.

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Modelo de contrato de aluguel por temporada

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Para facilitar a vida de locadores e locatários, a uCondo preparou um modelo de contrato de aluguel. Para utilizá-lo, basta preencher os dados de todos os envolvidos.

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Cadastre-se no formulário abaixo para receber o material gratuito:

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Como proibir Airbnb nos condomínios?

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Em alguns casos, é possível proibir a locação por temporada via Airbnb no condomínio. Isso é permitido desde que a convenção do condomínio estabeleça que a finalidade do condomínio não permite este tipo de locação.

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Para proibir o uso do Airbnb ou de qualquer outra plataforma de aluguel por temporada em um condomínio, é necessário:

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1. Revisão da convenção condominial: Verifique se a convenção do condomínio atualmente permite ou proíbe explicitamente o aluguel por temporada. Caso a convenção não faça menção específica a esse tipo de locação, pode ser necessário realizar uma assembleia para discutir e aprovar uma alteração na convenção que estabeleça a proibição.

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2. Convocação de assembleia: O síndico ou um grupo de condôminos interessados em proibir o Airbnb podem convocar uma assembleia geral extraordinária para tratar do assunto. É importante seguir os procedimentos estabelecidos na convenção condominial para a convocação da assembleia, como prazos de aviso e quórum mínimo.

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3. Deliberação em assembleia: Na assembleia, os condôminos devem discutir e votar a proposta de proibição do Airbnb. Geralmente, é necessário alcançar uma maioria qualificada dos votos dos condôminos para aprovar a proibição, que pode variar de acordo com a legislação local ou a convenção condominial.

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4. Registro da decisão: Após a aprovação da proibição em assembleia, é importante registrar a decisão em cartório, conforme exigido pela legislação local. Isso ajudará a garantir que a proibição seja legalmente válida e possa ser aplicada aos condôminos.

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5. Comunicação aos condôminos: Após o registro da decisão, é fundamental comunicar a todos os condôminos sobre a proibição do Airbnb e outras plataformas de aluguel por temporada. Isso pode ser feito por meio de circulares, murais de avisos ou outros canais de comunicação estabelecidos pelo condomínio.

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6. Fiscalização e penalidades: O condomínio deve estabelecer mecanismos de fiscalização para identificar qualquer violação da proibição. Caso seja detectado que um condômino está alugando sua unidade por temporada, mesmo com a proibição em vigor, podem ser aplicadas penalidades ou medidas disciplinares conforme previsto na convenção condominial.

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É sempre recomendável consultar um advogado especializado em direito imobiliário ou revisar a legislação local para obter orientações precisas e atualizadas.

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Como lidar com locações por Airbnb nos condomínios?

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Caso o condomínio permita locações do tipo Airbnb ou outros aluguéis por temporada, o síndico deve adotar algumas medidas para lidar com essa situação.

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Em primeiro lugar, é importante que o condomínio tenha regras claras e bem definidas sobre as locações por temporada. 

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Essas regras podem abordar aspectos como prazos mínimos de locação, cadastro prévio dos hóspedes, responsabilidades do locatário e regras de convivência durante a estadia.

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Além disso, é preciso solicitar que os proprietários que pretendem alugar suas unidades por temporada realizem um cadastro prévio dos locatários. Isso ajudará a manter um controle sobre quem está hospedado no condomínio, além de facilitar a comunicação em casos de necessidade.

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Em caso de conflitos ou problemas relacionados às locações por temporada, o síndico deve atuar como mediador entre as partes envolvidas. Busque soluções negociadas e equilibradas, buscando preservar o ambiente de convivência e o bem-estar de todos os condôminos.

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Em relação à segurança, certifique-se de que as medidas do condomínio sejam mantidas durante as locações por temporada. Garanta que os locatários tenham acesso adequado às áreas comuns e forneça orientações claras sobre as normas de segurança do condomínio.

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É essencial que o síndico seja proativo e esteja disponível para responder a dúvidas e resolver questões relacionadas às locações por temporada. 

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O diálogo aberto e transparente com os condôminos é fundamental para um convívio harmonioso entre os moradores e os locatários temporários.

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