AGI: O que é Assembleia Geral de Instalação de condomínio?

A Assembleia Geral de Instalação, também conhecida pela sigla AGI, é um evento crucial no processo de criação e organização de um condomínio. 

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Esta reunião marca o início da vida em comunidade e é fundamental para estabelecer as bases para uma convivência harmoniosa entre os moradores. 

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Em geral, é durante essa assembleia que acontece a eleição do síndico e do conselho consultivo, além da aprovação das convenções condominiais e dos regulamentos internos.

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Neste novo conteúdo do blog uCondo, vamos te explicar em detalhes o que é a Assembleia Geral de Instalação de um condomínio, seu propósito, como ela funciona e o que os futuros condôminos devem esperar.

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Índice:‍

• O que é uma AGI?
• Para que serve a AGI?
• Quem convoca a AGI?
• Qual o quórum mínimo?
• Como aprovar a convenção?
• O que acontece depois da AGI?
• O que pode invalidar a AGI?
• É obrigatório registrar ata?
• O que precisa constar na ata?
• Onde disponibilizar a ata?

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O que é Assembleia Geral de Instalação?

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A AGI é um encontro fundamental que ocorre logo após a conclusão da construção de um condomínio e antes da entrega das chaves aos proprietários.

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Em geral, a AGI é a primeira reunião realizada em um condomínio, podendo ser nas dependências do mesmo ou em outro lugar definido pelo responsável pelo condomínio.

Para que serve a AGI?

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Seu principal propósito é definir as regras e regulamentos que regerão a vida no condomínio, bem como eleger o primeiro síndico e o conselho consultivo.

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Durante a AGI, também são aprovados os regimentos internos e a convenção de condomínio.

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Outro ponto importante é a discussão e aprovação do orçamento do condomínio. Isso inclui a definição das despesas mensais, como pagamento de funcionários e manutenção.

Quem pode convocar uma assembleia geral?

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A primeira etapa da AGI é a convocação. Em geral, quem pode convocar uma assembleia geral de instalação são as incorporadoras ou construtoras responsáveis pelo condomínio. 

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Elas são responsáveis por convidar todos os futuros proprietários para a reunião, que deve ocorrer preferencialmente nas dependências do próprio condomínio.

Qual o quórum para aprovação de temas em AGI?

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O quórum para aprovação de temas em Assembleias Gerais de Condomínio (AGI) pode variar entre quórum simples (maioria dos presentes) ou quórum qualificado (dois terços ou três quartos).

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Em geral, isto é estabelecido pela convenção condominial, que é previamente estabelecida pela construtora ou incorporadora. As duas opções mais comuns são:

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• Quórum Simples: A maioria dos temas discutidos em AGI é aprovada por quórum simples, que geralmente significa que a decisão é tomada pela maioria dos condôminos presentes na assembleia. Geralmente, isso representa mais da metade dos votos dos presentes.

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• Quórum Qualificado: Alguns assuntos importantes, como alterações na convenção do condomínio, mudanças significativas nas regras internas ou a destituição do síndico, podem exigir um quórum qualificado. Isso significa que, além da maioria simples, também é necessário que um certo percentual total de condôminos aprove a decisão. Normalmente, esse percentual é definido na convenção do condomínio e pode ser de dois terços (2/3) ou três quartos (3/4) dos votos totais.

Qual o quórum para aprovar uma convenção de condomínio?

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Para aprovar uma convenção de condomínio, geralmente é necessário um quórum qualificado, que é estabelecido pela legislação brasileira. 

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De acordo com o Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002), o quórum para aprovar ou modificar a convenção de condomínio é de, no mínimo, dois terços (2/3) dos votos totais dos condôminos.

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Isso significa que pelo menos 2/3 dos proprietários presentes na assembleia ou representados por procuração devem concordar com a aprovação ou alteração da convenção. 

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Caso o condomínio tenha um número grande de unidades, alcançar esse quórum pode ser um desafio, pois requer uma maioria significativa de apoio.

O que acontece depois da AGI?

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Após uma Assembleia Geral de Condomínio (AGI), várias ações e procedimentos podem ocorrer, dependendo das deliberações tomadas durante a reunião. 

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A seguir, confira os acontecimentos mais comuns que podem ocorrer após uma AGI:

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1. Implementação das Decisões: As decisões tomadas durante a AGI, como a aprovação do orçamento, eleição do síndico, alterações nas regras internas ou aprovação de obras, devem ser implementadas de acordo com o que foi decidido na assembleia.

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2. Atas da AGI: Deve ser preparada uma ata da AGI, que é um documento oficial que registra todas as deliberações, votações e discussões que ocorreram durante a assembleia. A ata deve ser assinada pelo presidente da mesa e por um secretário escolhido na assembleia e deve ser disponibilizada a todos os condôminos.

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3. Comunicação aos Condôminos: As decisões tomadas na AGI devem ser comunicadas a todos os condôminos, seja por meio das atas ou por outros meios de comunicação, como circulares ou e-mails. Isso garante que todos estejam cientes das decisões e das mudanças que afetam o condomínio.

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4. Posse do Síndico e Conselho Consultivo: Se a AGI incluiu a eleição do síndico e/ou do conselho consultivo, os eleitos devem assumir suas funções e começar a administrar o condomínio de acordo com as diretrizes estabelecidas.

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5. Pagamento de Despesas Aprovadas: Se a AGI aprovou despesas específicas, os condôminos devem fazer os pagamentos correspondentes de acordo com o rateio estabelecido.

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6. Registro em Cartório: Em alguns casos, como alterações na convenção do condomínio, é necessário registrar as deliberações em um cartório de registro de imóveis para que tenham validade legal.

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Lembrando que é fundamental que todas as ações após a AGI sigam os procedimentos estabelecidos na legislação vigente e na convenção do condomínio.

O que pode anular uma assembleia?

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Para anular uma AGI de instalação, é necessário seguir procedimentos específicos e comprovar irregularidades graves. 

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Abaixo, destacamos alguns motivos que podem levar à anulação de uma AGI de instalação incluem:

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• Desrespeito às Regras de Convocação: Se a AGI foi convocada de maneira inadequada, sem seguir as regras estabelecidas na legislação ou na convenção do condomínio, isso pode ser motivo de anulação. Por exemplo, se a convocação não foi feita com a antecedência necessária ou se não foram incluídas informações obrigatórias.

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• Quórum Insuficiente: Se a AGI foi realizada sem o quórum mínimo necessário de condôminos presentes ou representados, isso pode invalidar a reunião. O quórum necessário pode variar de acordo com a convenção do condomínio e a legislação local.

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• Falta de Transparência: Se não foi garantida a transparência na condução da AGI, incluindo a falta de acesso a documentos importantes, a omissão de informações relevantes ou qualquer tipo de fraude, isso pode ser motivo para a anulação.

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• Não Cumprimento das Normas Legais: Se a AGI não cumpriu as normas legais aplicáveis à instalação de condomínios, como as estabelecidas no Código Civil Brasileiro, isso pode levar à sua anulação.

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Como invalidar uma assembleia de condomínio?

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Invalidar uma assembleia de condomínio é um processo que requer procedimentos legais específicos e só pode ser realizado em casos de irregularidades graves que tenham ocorrido durante a realização da assembleia. 

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Antes de tomar qualquer medida legal, é fundamental reunir evidências sólidas das irregularidades que ocorreram durante a assembleia. Isso pode incluir documentos, fotos, gravações, testemunhos de testemunhas, entre outros.

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Depois, é altamente recomendável procurar um advogado especializado em direito condominial para orientação específica sobre como proceder em seu caso.

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Um advogado poderá avaliar as evidências e alegações, determinar se há méritos para invalidar a assembleia e orientar sobre os próximos passos legais.

É obrigatório registrar ata de assembleia de condomínio?

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Não há nenhuma previsão na Legislação brasileira que obrigue o registro de atas de assembleias de condomínio.

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No entanto, registrar as atas oferece segurança jurídica para evitar problemas futuros, além de algumas vantagens importantes:

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• Proteção contra Perdas: O registro garante uma cópia segura das atas, evitando a perda ou destruição acidental do livro de atas original.

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• Acesso aos Moradores: Tornar as atas um documento público no Registro de Títulos e Documentos permite que os condôminos tenham fácil acesso a elas, promovendo a transparência e a prestação de contas na administração do condomínio.

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• Comprovação de Deliberações: O registro oficial serve como prova documental das deliberações e decisões tomadas nas assembleias, o que pode ser útil em caso de disputas ou contestações futuras.

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• Histórico do Condomínio: Ao longo do tempo, o registro das atas cria um histórico completo das decisões e eventos do condomínio, facilitando a gestão e a tomada de decisões futuras.

O que deve constar numa ata de assembleia?

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A ata da assembleia de instalação de condomínio é um documento crucial que registra os procedimentos e decisões tomados durante essa reunião especial, que marca o início da administração do condomínio. 

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Ela deve ser redigida de forma clara e detalhada para garantir a transparência e a legalidade dos atos. 

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Para te ajudar, separamos alguns os elementos que geralmente devem constar em uma ata de assembleia de instalação de condomínio:

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1. Identificação da Assembleia: No início da ata, deve ser registrada a data, horário e local da assembleia de instalação.

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2. Presença: Deve ser listada a presença dos condôminos e/ou seus representantes legais, indicando os nomes completos e as unidades que representam.

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3. Quórum: É importante registrar se o quórum mínimo necessário foi atingido para a realização da assembleia de instalação. O quórum pode variar de acordo com a convenção do condomínio ou a legislação local.

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4. Eleição do Síndico: Caso a eleição do síndico tenha ocorrido durante a assembleia, é necessário registrar os detalhes da votação, incluindo os candidatos e os resultados. Deve ser especificado quem foi eleito como síndico.

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5. Eleição do Conselho Consultivo (se aplicável): Se o condomínio optar por ter um conselho consultivo, os detalhes da eleição dos membros desse conselho devem ser registrados na ata.

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6. Aprovação da Convenção do Condomínio: Se a convenção do condomínio ainda não estiver aprovada, a ata deve conter a descrição do processo de aprovação, incluindo a leitura do texto da convenção e a votação para sua aprovação.

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7. Deliberações e Decisões: Todas as deliberações e decisões tomadas durante a assembleia, como a aprovação do regimento interno, a definição do valor das cotas condominiais, entre outros, devem ser registradas na ata.

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8. Assinaturas: A ata deve ser assinada pelo presidente da assembleia, pelo secretário e, idealmente, por um representante da administradora de condomínio, se houver. A ata também pode ser assinada por alguns condôminos presentes como testemunhas.

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9. Anexos e Documentos: Qualquer documento relevante, como a convenção do condomínio, o regimento interno ou os resultados das votações, pode ser anexado à ata para fornecer uma referência completa.

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10. Aprovação da Ata: A ata deve ser submetida à aprovação dos condôminos presentes na assembleia e, uma vez aprovada, as cópias devem ser distribuídas aos condôminos.

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Leia também: Como fazer ata de assembleia?

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Onde disponibilizar a ata de assembleia?

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Tradicionalmente, a ata de assembleia fica com o síndico ou com a gestão do condomínio, sendo disponibilizada no formato físico.

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Esse formato, no entanto, possui algumas limitações. Para ter acessos às atas e documentos do condomínio, os moradores precisam entrar em contato com o síndico e esse acesso acaba se limitando a alguns horários.

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Muitos condomínios já optam pelo uso da tecnologia para evitar esse tipo de problema.

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A melhor opção, sem sombra de dúvidas, é utilizar um sistema de gestão condominial como o uCondo.

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Qual o melhor aplicativo para condomínio?

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Tanto para a disponibilização de atas e documentos quanto para a otimização da gestão condominial, o melhor aplicativo é o uCondo, que conta com dezenas de funcionalidades que facilitam a entrega, a organização e toda a convivência em um condomínio.

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Para construtoras e incorporadoras, o uCondo também é uma ferramenta valiosa, por um motivo que muitas empresas talvez acabem deixando passar despercebido.

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Imagine o cenário: a construtora entrega um novo empreendimento e a AGI escolhe um morador como novo síndico. Com o passar do tempo, esse morador acaba deixando as funções de síndico de lado.

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Esse “abandono” causa descontentamento dos demais moradores, que acabam culpando a construtora ou incorporadora por esta ausência.

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Como consequência, sua empresa recebe uma chuva de avaliações negativas e estes mesmos usuários passam a recomendar que outras pessoas não adquiram imóveis dentro de condomínios de determinada empresa.

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Com o aplicativo uCondo, são disponibilizadas funcionalidades financeiras, contábeis, de comunicação e até de segurança, facilitando a vida do síndico ou da administradora que irá assumir a gestão deste condomínio.

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Desta forma, é menos provável que um cenário como o descrito acima possa acontecer em seu empreendimento.

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Perguntas Frequentes (FAQs):

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1. O que é assembleia de instalação de condomínio?

A Assembleia de Instalação é um evento obrigatório que ocorre logo após a entrega das unidades aos proprietários. Seu propósito principal é formalizar a criação do condomínio, estabelecendo as bases para sua administração.

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2. Quando ocorre a Assembleia Geral de Instalação?

A AGI geralmente ocorre logo após a conclusão da construção de um condomínio, antes da entrega das chaves aos proprietários.

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3. Quem convoca a AGI?

A AGI é convocada pelo incorporador ou construtor do condomínio.

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4. Quais são os principais pontos discutidos durante a AGI?

Os principais pontos incluem a eleição do síndico, a definição de regras e regulamentos, aprovação do orçamento e, se aplicável, a escolha do conselho consultivo.

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5. Quem pode se candidatar a síndico?

Qualquer condômino pode se candidatar a síndico, desde que atenda aos requisitos estabelecidos na convenção do condomínio.

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6. O que acontece se a AGI não alcançar um consenso sobre algum ponto importante?

Se não houver consenso, a questão pode ser discutida em assembleias futuras, e os moradores podem buscar soluções alternativas através do diálogo e da negociação.

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7. Quais são os tipos de assembleia geral?

Em um condomínio, além da Assembleia Geral de Instalação (AGI), destacada nos tópicos acima, também existem a Assembleia Geral Ordinária (AGO) e a Assembleia Geral Extraordinária (AGE).

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