Como funciona a execução de cota condominial?

A ação de execução da cota condominial é o procedimento realizado para cobrar dívidas não pagas em um condomínio. O procedimento legal visa manter os proprietários em dia com suas obrigações financeiras.

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Na prática, os proprietários de unidades autônomas precisam fazer contribuições mensais, conforme convenção condominial.

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Ela estabelece o pagamento mensal ou periódico, utilizado para manter a estrutura do condomínio. Isso inclui a manutenção, serviços gerais e despesas comuns.

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Atualmente, existem uma série de decisões judiciais relacionadas à execução de cotas condominiais. Para esclarecer o tema, a uCondo preparou um novo conteúdo. Boa leitura!

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Índice:‍

• O que é cota condominial?
• Como funciona a cota condominial?
• Quem deve pagar a taxa condominial?
• Como fazer a cobrança de condomínio?
• Como executar cotas de condomínio?
• Ação de execução de cota condominial
• O controle de inadimplência

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O que é cota condominial?

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A cota condominial é a parcela que cada proprietário de unidade em um condomínio é responsável por pagar. Em geral, esse pagamento é mensal.

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Essa cota é utilizada para cobrir os custos comuns associados à manutenção, gestão e operação do condomínio. 

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Esses custos podem incluir despesas como limpeza, manutenção de áreas comuns, segurança, iluminação, serviços de portaria, seguro do prédio, entre outros. 

Como funciona a cota condominial?

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A cota condominial é determinada com base na fração ideal de cada unidade no condomínio. Geralmente, o valor final está relacionado à metragem do imóvel. 

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Em condomínios com unidades idênticas, o valor costuma ser o mesmo para todos os moradores.

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Já em condomínios que possuem unidades de diferentes tamanhos, o valor costuma ser diferente, conforme a fração ideal.

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Por exemplo: Se uma unidade tem 100 metros quadrados e a área total de todas as unidades é 1000 metros quadrados, a fração ideal dessa unidade seria 1/10. Isso significa que o proprietário é responsável por 1/10 das despesas do condomínio e tem direito a 1/10 do uso das áreas comuns.

Quem deve pagar a taxa condominial?

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A taxa condominial deve ser paga pelos proprietários das unidades do condomínio. 

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Estes proprietários devem pagar as cotas de acordo com as regras estabelecidas pela administração do condomínio. 

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Em alguns casos, os inquilinos também podem ser responsáveis pelo pagamento das taxas condominiais, dependendo do que foi acordado no contrato de locação.

Como cobrar cotas condominiais?

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Antes de cogitar a execução da cota, é preciso ter um sistema eficiente para fazer a cobrança da taxa condominial.

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O condomínio deve fornecer notificações prévias e oportunidades de regularização da dívida antes de buscar a ação judicial

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Para cobrar cotas condominiais de forma eficaz, o condomínio pode seguir algumas etapas:

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1. Comunicação inicial: Assim que a cota condominial estiver vencida, o condomínio deve entrar em contato com o proprietário inadimplente. Em geral, isso é feito por correspondência, por e-mail e ou através de um sistema de gestão.
   
   
2. Envio de lembretes: Se o pagamento não for realizado após a primeira comunicação, o condomínio pode enviar lembretes adicionais. Pelo app uCondo, por exemplo, é possível configurar a emissão de lembretes automáticos.
   
   
3. Notificação formal: Se o proprietário continuar inadimplente, o condomínio pode enviar uma notificação formal por meio de um advogado, informando sobre a dívida pendente, os prazos para pagamento e as consequências legais da inadimplência.
   
   
4. Ação judicial: Se todas as tentativas de resolver a situação de forma amigável falharem, o condomínio pode entrar com uma ação judicial de cobrança de cotas condominiais contra o proprietário inadimplente.
   
   
5. Execução judicial: Se o tribunal decidir a favor do condomínio na ação judicial, pode emitir uma ordem de pagamento contra o proprietário inadimplente. Se o pagamento não for realizado voluntariamente, o condomínio pode solicitar medidas de execução, como penhora de bens, para garantir o pagamento da dívida.

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Leia mais: Como fazer cobranças em condomínios?

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Possui dificuldade com as cobranças mensais no seu condomínio? Assista o vídeo abaixo:

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Como executar cotas condominiais?

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Uma ação de execução de cota condominial é necessária quando um proprietário de unidade em um condomínio deixa de pagar suas cotas condominiais.

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Quando isso ocorre, a administração do condomínio pode iniciar uma ação judicial para cobrar as cotas atrasadas. 

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Geralmente, esse processo envolve o condomínio apresentando uma petição ao tribunal solicitando a execução das cotas condominiais não pagas. 

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Se o tribunal decidir a favor do condomínio, pode emitir uma ordem de execução para cobrar as cotas em atraso do proprietário inadimplente. 

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Em alguns casos, isso pode resultar na penhora de bens do proprietário para quitar a dívida.

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Neste caso, muitos podem se perguntar: Qual o tipo de ação o condomínio poderá propor para cobrar as taxas condominiais?

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O condomínio pode propor uma ação judicial chamada "ação de cobrança de cotas condominiais" para recuperar as taxas condominiais não pagas.

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Recentemente, algumas decisões judiciais abriram precedentes em relação às execuções de taxas condominiais.

Formalidade na execução de dívida condominial

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Em setembro de 2023, uma decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que a execução de dívida condominial não exige formalidade com documentos.

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Na ocasião, a turma julgava a anulação de uma execução.

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Os coproprietários de uma unidade exigiam a apresentação do registro da convenção condominial em cartório de imóveis, além do orçamento anual aprovado em assembleia. 

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O colegiado, no entanto, considerou que as exigências eram desnecessárias.

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Para comprovar a dívida, o condomínio precisa apresentar somente cópias da convenção e da ata da assembleia que fixou o valor das cotas, além dos documentos que comprovem a inadimplência.

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Em sua explicação, a ministra relatora, Nancy Andrighi, argumentou que o excesso de formalidade pode prejudicar outros moradores:

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"Não há que se demandar, por outro lado, excesso de formalidades na apresentação desses documentos, uma vez que, a toda evidência, a intenção do legislador foi facilitar a cobrança dos débitos, evitando onerar sobremaneira os demais condôminos em razão da inadimplência de outro(s)", justificou a magistrada.

Como controlar a inadimplência?

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Para controlar a inadimplência em um condomínio, é essencial adotar uma abordagem proativa e sistemática. Um sistema de gestão condominial, como o uCondo, pode desempenhar um papel fundamental nesse processo.

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Primeiramente, o sistema permite que o condomínio mantenha um registro detalhado das cotas condominiais de cada unidade. Isso inclui histórico de pagamentos e eventuais inadimplências

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Com isso, o gestor tem uma visão clara da situação financeira do condomínio para o acompanhamento de unidades em atraso.

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Além disso, o uCondo oferece recursos de comunicação integrados, como mensagens automáticas e lembretes de pagamento. Eles ajudam a manter os proprietários atualizados sobre suas obrigações financeiras e os prazos de pagamento. Isso pode ajudar a prevenir a inadimplência, lembrando os moradores sobre suas responsabilidades.

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Leia mais: Como reduzir a inadimplência no condomínio?

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Quer saber mais sobre a inadimplência e suas consequências? Assista o vídeo a seguir:

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Para evitar situações parecidas com a descrita no vídeo acima, a uCondo preparou um material gratuito: o Kit de Controle de Inadimplência.

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Com esse material, gestores podem fazer o controle da inadimplência e estabelecer uma estratégia para reduzir (ou até eliminar) este problema.

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Cadastre-se no formulário abaixo para baixar o Kit de Controle de Inadimplência da uCondo:

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Perguntas Frequentes (FAQ): 

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Sou obrigado a pagar a taxa de condomínio?

Se você é proprietário de uma unidade ou se o seu contrato estabelece isso, sim, você é obrigado a pagar a taxa de condomínio. Isso é estabelecido pelo artigo 1.336 do Código Civil.

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O que acontece se eu não pagar condomínio?

Existem várias sanções que podem ser aplicadas em moradores inadimplentes, que vão desde juros e multa até a penhora de imóveis.

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Quanto tempo posso ficar devendo o condomínio?

Não há um período exato em que você “pode” dever condomínio. O Código Civil estabelece que o morador é considerado inadimplente no dia seguinte ao vencimento de sua fatura ou cota.

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Quem não paga o condomínio pode perder o imóvel?

Em casos extremos, sim. Se um proprietário não pagar as cotas condominiais por um e não responder às tentativas de comunicação e cobrança, o condomínio pode entrar com uma ação judicial para cobrar a dívida. Isso pode ocasionar ações de despejo e a penhora do imóvel.

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